나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61456 [1] 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 6층에이동602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2026.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 북서측 소재 "파주시청" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제6층 제에이동 602호로서, 외벽 : 페인팅, 석재 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등 제반설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사는 배당요구를 하지는 않았으나 이건 경매신청을 하였으며, 선순위임차권자 방진영 임대차보증금반환채권의 승계인이므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받음.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.08.27.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경61456 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 6층 에이동 602호

용도: 오피스텔

감정가: 104,000,000 원

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

건물면적: 22.46㎡ (약 6.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 금촌동에 위치하며, "파주시청" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물: 철근콘크리트구조의 26층 건물 중 6층에 위치한 오피스텔입니다. 건물은 2021년 7월에 사용 승인되었습니다. 외벽은 페인팅 및 석재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

* 토지: 인접지와 비교하여 등고평탄한 부정형 토지 위에 건축되어 있으며, 현재 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 차량 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

* 시설: 건물 내에는 기본적인 위생, 냉난방, 승강기, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 (2026타경61456)입니다.

* 등기부 현황:

* 을1 (2025-11-20): 방진영 주택임차권 (보증금 110,000,000원). 전입/확정일자 2021-11-16. 배당신고일자 2025-11-20. 대항력 없음. 매각으로 소멸됩니다.

* 갑3 (2026-06-04): 주택도시보증공사 강제경매 (말소기준권리). 권리금액 110,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 방진영

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-11-16

* 배당신고일자: 2025-11-20

* 대항력: 없음

* 인수 조건 및 특이사항:

* 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금반환채권의 승계인으로서, 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선 배당받습니다.

* 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서(2026.08.27.)를 제출하였습니다. 이에 따라 임차권은 매각으로 말소됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권 및 생활정보

* 상권: 본건이 위치한 금촌동 일대는 파주시청 등 공공기관이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 공동주택이 분포하고 있어 배후 수요가 안정적인 지역입니다. 주거 및 상업 기능이 복합된 일반상업지역으로, 오피스텔로서의 잠재적 임대 수요 또한 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 편의점, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통 및 접근성: 파주시청 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG의 조건부 인수: 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 유리한 조건입니다. 다만, HUG의 채권 확보 및 승계 과정에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

* 시세 변동성: 최근 매매 사례 간 가격 편차가 존재합니다. 2025년 7월 1일 22.464㎡ 오피스텔이 110,000,000원에 거래된 반면, 2024년 8월 12일 24.219㎡ 오피스텔은 148,670,000원에 거래되었습니다. 이는 층수, 내부 상태, 거래 조건 등에 따른 차이로 해석되며, 입찰 시점의 정확한 시세 확인이 중요합니다.

* 공시지가 상승: 최근 공시지가는 안정세를 보이고 있으나, 장기적인 부동산 정책 변화 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 금촌동의 파주시청 인근에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물이면서도 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 조건 변경으로 인해 임차인의 대항력 문제를 해결하고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 최근 거래 사례들을 종합적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: HUG의 인수조건 변경으로 낙찰자는 임차인의 보증금을 전혀 인수하지 않습니다.

* 핵심 입지: 파주시청 인근으로 행정기관 접근성이 우수하며, 상업시설 밀집 지역으로 배후 수요가 확보됩니다.

* 준신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉각적인 임대 수익 창출 및 관리가 용이합니다.

* 합리적 시세 기대: 감정가(104백만원) 대비 최근 거래가(110백만원)가 유사하며, 일부 고가 거래 사례도 존재하여 시세 대비 저평가 가능성을 탐색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 104,000,000원입니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(22.46㎡)의 오피스텔이 2025년 7월 1일 110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 490만원 수준입니다.

2024년 8월 12일에 거래된 24.219㎡ 오피스텔은 148,670,000원으로, 3.3㎡당 약 614만원 수준으로, 층수나 기타 조건에 따라 가격 편차가 있음을 시사합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없고, 파주시청 인근의 안정적인 입지, 준신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 및 최근 실거래가 이상으로 입찰 경쟁이 예상됩니다.

종합적인 시세 분석 및 경매 시장 상황을 고려하여, 본건의 예상 적정 입찰가 범위는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.