나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61494 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 90-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2026.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 공장 및 소규모 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 입니다.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

토지대장 및 등기사항전부증명서 상 지목이 '답'이나, 현황 '대'로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 '가' 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 주택 및 근린생활시설로서, 외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로서, - 1층 : 근린생활시설(사무소) 2개호 - 2층 ~ 4층 : 층별 각 2가구 주택으로 이용하고 있습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 시설이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61494 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 90-6

용도: 다가구주택

감정가: 1,316,026,000원

토지면적: 497.00㎡ (약 150.34평)

건물면적: 509.50㎡ (약 154.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.1. 1.건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 주택 및 근린생활시설

이용상태: 1층 근린생활시설(사무소) 2개호, 2층~4층 층별 2가구 주택 (총 6가구)

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 시설 구비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 공장 및 소규모 창고 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

토지 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

공부상 지목은 '답'이나, 현황 '대'로 이용 중입니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 강제경매 사건으로, 채권자는 조OO입니다.

토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당권이 설정되었으나, 말소기준권리(을1-건물, 을8-토지) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 토지 836,000,000원, 건물 52,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본건은 특이사항으로 ‘대항력있는임차인’이 존재하므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김

대항력 있음. 보증금 및 차임이 0원이므로, 임차인의 이주에 따른 협상 과정이나 예상치 못한 금전적 요구 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

전입일자: 2022-07-20

* 임차인: 조

대항력 있음. 보증금 및 차임이 0원이므로, 임차인의 이주에 따른 협상 과정이나 예상치 못한 금전적 요구 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

전입일자: 2022-06-13

* 임차인: 김

대항력 있음. 보증금 30,000,000원에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 하며, 낙찰자 부담 가능성을 고려하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

보증금: 30,000,000원, 차임: 500,000원

전입일자: 2022-06-13

확정일자: 2025-01-22

배당신고일자: 2026-06-26

* 임차인: 곽성기

대항력: 없음

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-08-20

* 임차인: 김병철

대항력: 없음

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-05-29

* 임차인: 김

대항력: 없음

보증금: 15,000,000원, 차임: 600,000원

전입일자: 2026-02-19

확정일자: 2026-02-19

배당신고일자: 2026-07-02

* 임차인: 류우현

대항력: 없음

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2026-02-23

* 임차인: 최광호

대항력: 없음

보증금: 10,000,000원, 차임: 700,000원

전입일자: 2025-05-26

확정일자: 2025-05-26

배당신고일자: 2026-08-21

3.3. 인수되는 임차보증금

제시된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력있는 임차인(김 , 조 , 김 )의 존재로 인해 보증금 인수 여부는 낙찰 후 추가 확인이 필수적입니다. 특히 김 임차인의 30,000,000원 보증금은 인수될 가능성이 높으므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

1층에는 근린생활시설(사무소) 2개 호실이 있어 소규모 사업을 위한 공간으로 활용될 수 있습니다.

주변 지역은 주거시설과 소규모 상가, 공장 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다.

4.2. 임대 수요

주변의 단독주택 및 공동주택 거주자들을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권으로 판단됩니다.

초등학교 인근이라는 점은 학원, 유아용품점 등 관련 업종에 긍정적일 수 있으나, 전반적인 상권의 활성화 정도는 높지 않을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

‘내유초등학교’가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

노선버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 기본적인 편의시설은 갖추어져 있으나, 대형마트 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주거, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 쾌적한 주거 환경과 함께 일부 산업 시설의 영향을 받을 수 있습니다.

지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 해당하므로 인근 축산 시설로 인한 냄새 등이 발생할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인들(김 , 조 , 김 )의 존재입니다.

특히 김 임차인(보증금 30,000,000원)의 보증금 인수 여부가 낙찰가의 향방을 결정할 수 있는 핵심 요소입니다.

인수 보증금 0원으로 표기되어 있더라도, 법적으로 대항력이 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 많으므로 철저한 권리 분석이 필요합니다.

6.2. 공부상 지목과 현황 불일치

토지대장 및 등기부상 지목이 '답'이나 현황 '대'로 이용 중인 점은 향후 재산권 행사 시 간이한 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 지역 지구 및 제한 사항

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 주거 및 소규모 상업 시설로 활용 가능한 다가구주택입니다.

내유초등학교 인근의 주거 환경과 대중교통 접근성은 장점이나, 무엇보다 대항력 있는 임차인들의 존재가 가장 큰 위험 요인입니다.

특히 김 임차인의 보증금 30,000,000원에 대한 인수 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 이로 인해 실질적인 취득 가치가 감가될 수 있습니다.

따라서 해당 임차인과의 명도 협상 또는 보증금 부담 가능성을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 임대 수익 가능성

대항력 있는 임차인 문제가 원만히 해결된다면, 주거 및 근린생활시설을 통한 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 교육 및 교통 환경

초등학교 인근이라는 점은 가족 단위 임차인 유치에 유리하며, 대중교통 이용 편의성도 장점입니다.

8.3. 복합 용도 활용

주택과 상가(사무실)를 겸하고 있어 다양한 임대 수요에 대응할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,316,026,000원을 기준으로 하되, ‘인수 보증금’은 제외하고 산정합니다.

다만, ‘인수 보증금 합계: 0원’으로 표기되어 있으나, 대항력있는 임차인 김 (보증금 30,000,000원)의 존재는 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 비용으로 간주됩니다.

이러한 위험 요인을 감안하여, 실제 입찰가는 감정가 대비 상당 폭 할인된 금액으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임차인 현황 재확인 및 명도 비용, 추가 인수 가능 보증금 등에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.