나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61356 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '대원1리 마을회관' 남측 인근에 위치하며 인근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 2018.05.17) 외벽 : 벽돌 붙임, 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

미상입니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

공부상 등재되어 있는 동은 비동이나, 현황 106동입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.
2. 공부상 '비동'이나, 현황 '106동' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12번지에 소재한 다세대주택입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

* 사건번호: 고양지원 2026타경61356 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 비동 4층402호 (현황 106동 402호)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 240,000,000원

* 토지 면적: 80.39㎡ (약 24.32평)

* 건물 면적: 72.24㎡ (약 21.86평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용 승인일: 2018.05.17

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '대원1리 마을회관' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 27일자 안산세무서장의 압류(갑4)입니다. 이에 따라 매각으로 인해 해당 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을3 주택임차권, 갑5, 갑6 압류, 갑7 강제경매)는 소멸될 예정입니다.

* 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 ‘대항력 포기 확약서’ 제출에 따라, 매수인은 임차인의 잔존 임대차보증금반환청구권을 인수하지 않으며, 임차권등기 말소에 동의합니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 김동희: 보증금 220,000,000원, 차임 0원. 전입/확정일자 2020-09-09. 대항력 없음. (말소 기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸)

* 문기철: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2026-01-08. 대항력 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 활성 권리 없음).

* 공부상 '비동'이나 현황은 '106동'으로 등재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 파주시 조리읍 대원리 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2003년식, 59.31㎡ (약 17.94평) 다세대주택: 2026년 5월 100,000,000원 (약 168.6만원/㎡)

* 2023년식, 66.56㎡ (약 20.13평) 다세대주택: 2026년 7월 360,000,000원 (약 540.8만원/㎡)

* 2016년식, 64.26㎡ (약 19.44평) 다세대주택: 2026년 7월 140,000,000원 (약 217.9만원/㎡)

본 건은 2018년에 사용 승인된 72.24㎡ (약 21.86평) 면적의 다세대주택입니다. 최근 거래 사례 중 2016년에 준공된 '프라임주택'의 평당가(약 217.9만원/㎡)를 적용 시, 본 건의 시세는 약 157,400,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 240,000,000원에 비해 시세는 다소 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 동 표기(비동)와 현황(106동) 간의 차이가 있어, 계약 및 등기 시 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)이 눈에 띄게 확인되지는 않으나, 장기적인 지역 개발과의 연관성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행되는 강제경매 건으로, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 2018년식으로 비교적 신축에 속하며, 건물의 관리 상태 및 내부 구조 등은 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다. 다만, 감정가가 최근 유사 물건의 실거래가 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 임차 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 2018년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 파주 지역의 개발 잠재력 및 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

위 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 약 170,000,000원 (금일억칠천만원) 수준으로 예상됩니다. 이는 최근 유사 물건의 시세 및 건물 연식 등을 고려한 보수적인 접근이며, 입찰 참여 시 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.