나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경255 [1] 경기도 연천군 연천읍 읍내리 254 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 연천읍 읍내리 소재 '읍내리 마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지 및 임야, 주택 등이 소재하는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 및 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하므로 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임. 기호(3, 5) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 잡종지(차고지 등)로 이용중임. 기호(4) 토지는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형 도로임. 기호(6) 토지는 남동하향의 완경사인 부정형의 토지로서 전으로 이용중임. 기호(7) 토지는 북동하향의 완경사인 부정형의 토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1, 3, 5) 토지는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로인 기호(4) 토지를 통해 차량 출입 가능함. 기호(6) 토지는 맹지임. 기호(7) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(5) 토지와 인접 구거를 통해 개설된 비포장농로를 통해 차량 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1, 3~7) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2026-01-14)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

기호(1, 3) 토지상에 제시외 건물 기호㉠∼㉢이 소재하며, 후면 건물 개황도 및 사진용지 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 경량철골조 함석지붕 지상1층 건물로서 내.외벽 : 판넬 마감 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

유류 및 화목보일러에 의한 난방설비가 되어 있음

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 목록3.~5.지분매각임
목록6.7. 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환), 목록6.7.지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경255 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍OO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 연천군 연천읍 읍내리 254

용도: 근린시설

감정가: 398,596,270원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 9552.00㎡ (약 2,890.98평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 126.00㎡ (약 38.11평)

건물 제시외 면적: 8.40㎡

1.4. 매각 대상

토지 지분: 4442.2088㎡ (매각 대상 토지 지분)

건물 지분: 126㎡ (건물 전체 매각)

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 연천군 연천읍 읍내리 소재 '읍내리 마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지 및 임야, 주택 등이 소재하는 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1) 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

기호(3, 5) 토지는 잡종지(차고지 등)로 이용 중입니다.

기호(4) 토지는 도로로 이용 중입니다.

기호(6) 토지는 전으로 이용 중입니다.

기호(7) 토지는 전으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

기호(1, 3, 5) 토지는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

기호(6) 토지는 맹지입니다.

기호(7) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지와 구거를 통해 개설된 비포장 농로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2024년 11월 29일 접수된 홍성표의 근저당권(채권금액 120,000,000원)입니다.

3.2. 채권 총액 및 인수 보증금

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

총 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 김성환: 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2015년 5월 11일.

* 캠원: 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 1,450,000원. 사업일자 2025년 8월 1일.

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주로 농경지와 임야, 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 주요 용도

근린생활시설, 잡종지, 전 등으로 이용되고 있으며, 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

4.3. 잠재적 상업 가치

주변의 개발 현황 및 인구 유입 추세를 고려할 때, 상업적 가치는 제한적일 수 있으나, 특정 지역의 수요에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 구체적인 노선 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보 및 주변 환경 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 해당 지역의 특성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 필수

목록 6, 7 토지는 전으로 이용 중이므로, 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금 전액을 반환받지 못할 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

본건은 토지 일부(4442.2088㎡)에 대한 지분 매각이며, 건물은 전체 매각 대상입니다.

6.3. 맹지

목록 6 토지는 맹지이며, 목록 7 토지 또한 지적도상 맹지이므로, 도로 접근성을 확보하기 위한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.4. 대항력 있는 임차인

임차인 김성환은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 미상으로 표시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 인수 여부 및 권리관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.5. 제시외 건물

본건 토지상에 제시외 건물(컨테이너 2개 동)이 소재하나, 이동 및 반출이 용이하여 매각에서 제외되었습니다.

6.6. 군사시설 보호구역

군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.7. 자생 수목

토지와 일체로 거래되는 관행에 따라, 토지 지상의 자생 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 연천군 농촌 지역에 위치한 근린생활시설로서, 토지 일부에 대한 지분 매각, 맹지, 대항력 있는 임차인 등 권리 및 물건 상의 특징을 다수 내포하고 있습니다. 특히 농지 취득 시에는 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 맹지에 대한 접근로 확보 방안 검토가 필요합니다. 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 및 차임이 미상인 점은 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 전원 생활 또는 영농 목적

전원생활이나 영농 활동을 위한 토지 및 시설 취득을 고려하는 경우 적합할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

본건이 속한 지역은 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 여러 잠재적 리스크 요소를 가지고 있어, 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 면밀한 현장 조사와 권리 관계 분석이 선행되어야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 대항력 있는 임차인의 권리, 맹지 처리 방안, 농지취득자격증명 확보 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가격을 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.