나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50640 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 8층818호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동 주민센터" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 공원, 공공시설 등 이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(3호선 '연신내역')이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 9층 건물 내 제8층 제818호 (사용승인일 2018.01.25) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택/원룸형)로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차 장시설, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 아파트(도시형 생활주택/원룸형), 판매시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 14m 내외, 남측으로 폭 약 12m 내외, 동측으로 폭 약 8m, 북측 으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(8층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자 :외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토 지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 등기사항전부증명서상에 주택 임차권 설정 등기 되어 있음. ┌o 임차보증금 : 140,000,000원, │o 임대차계약일자 : 2021년10월14일 │o 주민등록일자 : 2021년11월23일 │o 점유개시일자 : 2021년11월25일 │o 확정일자 : 2021년10월18일 └o 임차권자 : 한국토지주택공사 (기타 자세한 내용은 등기사항전부증명서 참조) 2) 본건은 수 차례 현장답사 하였으나 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부를 확인 할 수 없어, 내부구조 및 이용 현황 등은 집합건축물대장상의 건축물현황도면 및 표준 적인 사양 등을 기준으로하여 내·외부적 관찰, 평가전례, 현장 조사 내용 등을 종합 참작하여 작성하였으므로 실제와 상이할 수 있는 바, 경매참가인은 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50640 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 548, (유)갈현상가 8층 818호

* 건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 4층, 지상 9층 건물 중 제8층 제818호

* 사용승인일: 2018년 01월 25일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 6.02㎡ (약 1.82평)

* 건물면적 (전용면적): 21.27㎡ (약 6.43평)

* 건물 연면적 (건물 전체): 10185.31㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 143,000,000원

* 토지 지분: 6.019㎡

* 건물 지분: 21.27㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동 주민센터" 동측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 공원, 공공시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 현재 아파트(도시형생활주택/원룸형), 판매시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 환경

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치함.

* 지하철 3호선 '연신내역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (8층 이하)

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상 용도: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 인접 도로: 서측 약 14m, 남측 약 12m, 동측 약 8m, 북측 약 4m 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 등기부상 현재까지 파악된 채권 총액은 140,000,000원임.

* 말소기준권리는 은평세무서장의 압류 (등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-02-28)임.

* 경매 신청 채권자는 서울보증보험이며, 신청 금액은 155,867,944원임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 주택 임차권 설정 등기: 한국토지주택공사 (LH)

* 임차보증금: 140,000,000원

* 임대차계약일자: 2021년 10월 14일

* 주민등록일자: 2021년 11월 23일

* 점유개시일자: 2021년 11월 25일

* 확정일자: 2021년 10월 18일

* 임차인 현황 분석:

* 한국토지주택공사(LH)는 주택 임차권 등기(을1)가 되어 있으나, 등기부 요약 및 물건명세서 상 '말소' 예정이며, '대항력 없음'으로 표시되어 있음.

* 신청 채권자는 매각으로 인해 임차권이 말소됨에 따라 발생하는 잔여 임대차보증금 반환 채권 포기 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소기준권리 및 말소 예상 권리

* 말소기준권리: 갑7 (은평세무서장 압류, 2025.02.28 접수)

* 매각으로 인하여 말소될 권리:

* 을1 (주택임차권, 한국토지주택공사, 140,000,000원)

* 갑7 (압류, 은평세무서장)

* 갑8 (강제경매, 서울보증보험, 155,867,944원)

* 갑9 (압류, 국민건강보험공단)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 (유)갈현상가는 도시형생활주택 외에 판매시설, 근린생활시설 등이 함께 있는 복합건물이므로, 주변 상업시설과의 연계성이 있을 것으로 예상됨.

* 인근에 아파트, 다세대주택 등 주거시설이 밀집해 있어, 지역 내 생활 편의시설 수요가 존재할 것으로 보임.

4.2. 부동산 시장 동향 (JSON 데이터 분석)

* 주변 유사 물건 시세 분석 (2026년 5월 기준):

* 갈현동 481-19 현대빌리지(연립, 1994년 준공, 46.47㎡): 235,000,000원 (약 5,057,000원/㎡)

* 갈현동 275-154 (다세대, 1986년 준공, 49.97㎡): 190,000,000원 (약 3,802,000원/㎡)

* 갈현동 507-2 창성빌라(다세대, 2001년 준공, 71.91㎡): 330,000,000원 (약 4,589,000원/㎡)

* 분석:

* 제공된 주변 시세 정보는 연립 및 다세대 주택으로, 본건(도시형생활주택/원룸형)과는 건물 유형 및 면적이 상이함.

* 시세는 건축 연도, 면적, 층수 등에 따라 평당 가격 편차가 큰 편임 (약 380만원/㎡ ~ 506만원/㎡).

* 본건은 전용면적 21.27㎡ (약 6.43평)으로 소형 주거 공간임. 소형 평수의 경우, 단독으로 거주하거나 임대 수익을 고려하는 수요층이 있을 수 있어, 평당 단가가 높게 형성될 가능성이 있음.

* 본건 감정가는 143,000,000원으로, ㎡당 약 6,723,000원 수준임. 이는 제시된 주변 시세의 ㎡당 단가보다 높은 편에 속함.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

* 주위 환경 분석에 따라 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 공공시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 보통 수준으로 판단됨.

* 가까운 지하철역(3호선 연신내역) 및 버스정류장 이용이 용이함.

5.2. 건물 이용 현황

* 건축물대장상 본건은 도시형생활주택/원룸형으로 이용 중임.

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

* 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용 현황 확인이 불가능했음.

* 따라서 실제 내부 상태는 건축물 현황도면 및 표준 사양 등과 상이할 수 있으며, 경매 참가자가 반드시 재확인해야 함.

6.2. 토지거래허가구역

* 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.까지임.

* 이는 매각 시점에 따라 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미함. 매수인은 입찰 전 반드시 해당 허가구역 지정 요건 및 현재 유효 여부를 확인해야 함.

6.3. SGI 인수조건 변경

* 물건 정보에 'SGI 인수조건 변경'이라는 문구가 있으나, 구체적인 변경 내용이 명시되지 않아 정확한 의미 파악이 어려움.

* 채권자인 서울보증보험(SGI)이 경매를 신청한 점을 고려할 때, 매각 조건이나 절차상의 변동 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 은평구 갈현동에 위치한 신축(2018년 준공) 도시형생활주택으로, 소형 면적(21.27㎡)의 원룸형 주거 공간임. 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가되며, 건물 내 주차 시설 등 편의시설도 갖추고 있음. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없는 것이 장점임. 다만, 내부 확인이 불가하고 토지거래허가구역 지정 기간이 남아 있으며, 'SGI 인수조건 변경'에 대한 명확한 정보가 부족한 점은 유의해야 할 사항임. 주변 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 소형 신축 주거 공간으로서의 희소성을 고려할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 매각으로 소멸되어, 인수해야 할 보증금이나 추가적인 법적 권리가 없음.

* 신축 소형 주거 공간: 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며, 1인 가구 수요가 높은 소형 원룸 형태임.

* 역세권 접근성: 지하철 3호선 연신내역이 근거리에 있어 교통 이용이 편리함.

* 개발 호재 가능성: 연신내역 일대는 향후 도시 개발 및 교통망 확충 등으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있는 지역임. (주변 개발 호재 확인 필요)

* 실거주 및 임대 투자: 작은 면적으로 실거주 목적 또는 소형 주택 임대 수익 투자 모두 고려 가능함.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 143,000,000원임.

* 주변 유사 물건의 ㎡당 시세(약 380만원~506만원)와 비교 시, 본건의 감정가(㎡당 약 672만원)는 다소 높은 편으로 분석됨.

* 하지만 2018년 준공된 신축 건물이라는 점, 소형 평수(21.27㎡)의 희소성, 임대 부담이 없는 점 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 설정하는 것이 합리적임.

* 따라서, 현 시세 및 입찰 환경을 종합적으로 고려하여, 125,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안함.

* (참고: 입찰가는 시장 상황, 경쟁자의 수, 희망 수익률 등에 따라 변동될 수 있으므로, 최신 시장 동향을 반드시 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.