나이스옥션 법원경매 안산 2025타경766 [2] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층204호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은행고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리드지붕 8층 건물내 2층 203호, 204호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 석고보드 및 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 공부상 의료시설(한방병원)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건 포함 현황 2층 전체를 병원으로 이용하기 위해 건축물현황도와 상이하게 호별 표식 및 경계구분 없이 가벽 등으로 용도별 구획을 나누어 내부 공사 중이며, 본건 기호(1),(2)는 벽체구분 없이 일체로 이용중이며, 일부는 복도로 이용중인 것으로 보이나, 각 호의 위치와 면적을 건축물현황도에 의거하여 특정할 수 있고, 구조상, 이용상 독립적으로 이용가능 한 구분건물로서 건축물현황도에 의거한 원상태로의 복원이 가능한 일시적인 것으로 판단되오니, 경매진행시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

203호와204호는 벽체구분 없이 일체로 이용중이나 일시적인 것으로 건축물현황도 등에 의하여 경계벽을 설치하여 구분건물로 복원이 가능하고, 원상복구비용은 약 8,000,000원 정도 예상된다는 감정인의 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경766 (2)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1, 은계레이크파크 2층 204호

용도: 의료시설 (공부상 한방병원)

감정가: 296,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.80㎡ (약 2.36평)

토지 지분: 7.80㎡ (약 2.36평)

건물면적: 27.64㎡ (약 8.36평)

건물 지분: 27.64㎡ (약 8.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 204호

건물 준공일: 2020년 02월 12일

건물 총 면적: 13,570.5㎡ (약 4,105.08평)

토지 대지 면적: 1,535.2㎡ (약 464.40평)

주용도: 업무시설 (제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔))

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 시흥대야역 및 외곽순환도로 시흥IC에서 자동차 기준 약 5분 거리에 위치합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 대체로 사다리형의 평지로, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본건 건물은 남서측 약 12미터, 남동측 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리

국민은행 근저당 (접수일자: 2023-09-12)이 말소기준권리입니다.

3.3. 등기부 요약

등기부채권 총액은 1,118,391,607원입니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 국민은행 근저당: 549,600,000원 (말소기준권리)

* 국민은행 가압류: 452,372,107원

* 금강산업건설주식회사 가압류: 116,419,500원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 시흥시 은행동 일대는 기존 구도심과 연접하여 개발되는 은계지구 내에 위치하며, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재된 복합 상권입니다. 대형 쇼핑몰(시흥 센트럴돔 그랑트리)이 도보 1분 거리에 위치하며, 이 쇼핑몰에는 다양한 F&B 시설 및 키즈 테마파크 등이 입점해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업시설 현황

은계지구의 상업용지 비율은 수도권 주요 신도시에 비해 낮은 편(1.98%)으로, 상업시설 부족으로 인해 상권 형성 및 성장 잠재력이 높게 평가됩니다. 시흥시 소상공인 통합지원센터 운영 등 지역 상권 활성화를 위한 시의 노력도 이루어지고 있습니다.

4.3. 잠재적 가치

사업지 주변으로 호수공원 조성, 신안산선 및 월곶판교선 등 교통망 확충 계획이 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 시흥은행초등학교(약 425m), 은계초등학교(약 520m), 은행고등학교(약 345m) 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

롯데마트(차량 5분), 대형 쇼핑몰(도보 1분), 우체국(도보 7분) 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 자연 및 여가 시설

은계 호수공원과 오난산 근린공원이 인근에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구조 및 이용 상태

2층 203호와 204호가 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있으나, 이는 일시적인 상태로 파악됩니다. 건축물 현황도에 따라 경계벽 설치를 통해 구분 건물로 복원이 가능하며, 원상 복구 비용은 약 8,000,000원 정도 예상됩니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상인 점은 인수 시 보증금 관련 위험을 내포할 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있어, 현재까지 파악된 임차인으로부터의 인수 부담은 없습니다. 그럼에도 불구하고, 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용 제한

상대보호구역으로 지정되어 있어, 의료 시설의 종류나 관련 부대 시설 운영 시 교육환경 보호법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 개발 및 시설

인근에 공공주택지구 지정 및 오피스텔 신축 공사가 진행 중인 점은 향후 주변 환경 변화에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 의료시설(구분건물)로, 감정가는 296,000,000원입니다. 입지적으로는 은행고등학교 인근에 자리하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하고, 주변에 상업시설 및 주거단지가 혼재하여 생활 편의성이 좋습니다. 특히 도보 거리에 대형 쇼핑몰과 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

권리 관계상으로는 말소기준권리인 근저당 외 다수의 가압류가 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정이며 인수할 권리는 없습니다. 임차인 관련해서는 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되었습니다.

주요 리스크 요인으로는 203호와 204호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 이를 원상 복구하기 위한 약 800만 원의 비용이 예상된다는 점입니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점은 현장 확인이 반드시 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 시흥 은계지구 중심에 위치하며, 대형 쇼핑몰, 공원, 교통망 등 생활 편의 시설 및 개발 호재가 풍부합니다.

* 의료시설 수요: 인근 아파트 단지와 상업시설을 배후로 하는 의료시설(한방병원 등)로서의 수요 창출 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 0원입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(296,000,000원)를 기준으로 하되, 해당 물건의 현황, 시장 동향, 경쟁 물건 분석, 예상 복구 비용, 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 203호와 204호의 분리 복구 비용(약 8,000,000원) 및 임대 관계 미상에 따른 추가 확인 비용을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최신 시세 동향, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 방문을 통한 상세 점검이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.