나이스옥션 법원경매 안산 2025타경777 [2] 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 도창동 소재 ""도창초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중,소규모 공장 및 창고시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 1층 105호, 106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) 집합건축물대장상 공히 근린생활시설(소매점)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 35미터 내외, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-09-07)(접합), 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 기호(1),(2)는 인접호수와 벽체구분 없이 이용중인 것으로 외부관찰 되는바, 경매진행시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

105호와106호는 벽체구분없이 이용중이나 일시적인 것으로 건축물대장 및 건축물현황도에 의하여 경계확인이 가능하고, 복원이 가능한 것으로 보이며 원상복구 비용은 일반적인 수준에서 약 12,000,000원정도 예상된다는 감정인의 사실조회 회신내용이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안산지원 2025타경777 (2)

소재지: 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층 106호 (신주소: 경기도 시흥시 매화산단2길 19)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 725,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 1층

건물 사용승인일: 2022년 06월 30일

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.97㎡ (약 7.55평)

토지 지분: 24.9669㎡ (약 7.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.69㎡ (약 12.01평)

건물 지분: 39.69㎡ (약 12.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더

특이사항: 유동화물건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 도창동 소재 "도창초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 중, 소규모 공장 및 창고시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 복합적인 지역 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본 건물까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

건물 남서측으로는 노폭 약 35미터, 북동측으로는 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 국민은행 근저당(1,128,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기구분: 갑1 (소유권보존), 갑2 (소유권이전), 을3 (근저당, 말소기준권리), 갑3 (임의경매, 말소), 갑4 (가압류, 말소), 갑5 (압류, 말소), 갑6 (압류, 말소)

총 등기부채권액: 1,179,151,479원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 02월 14일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 명도 대상에 해당될 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 상권 특성

본 건은 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용 중에 있습니다.

주변에 공장, 창고, 지식산업센터 등 산업시설이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본 건 북서측 인근에 도창초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다. 또한, 시흥매화고등학교, 시흥매화중학교, 시흥매화초등학교 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 편의시설 및 기타

주변 지역은 공장 및 산업단지가 포함된 지역으로, 대형마트와 같은 대규모 상업시설보다는 중소규모의 점포와 편의시설이 주로 분포되어 있습니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시 노선버스 정류장이 가까이 있다는 점을 참고할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인접 호실과의 통합 사용

105호와 106호가 벽체 구분 없이 함께 사용되고 있으나, 이는 일시적인 상태로 건축물대장 및 현황도를 통해 경계 확인 및 복원이 가능한 것으로 판단됩니다. 감정평가사 의견에 따르면, 원상복구 비용은 약 12,000,000원 정도로 예상됩니다. 이는 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

본 건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 복잡성이 발생하거나 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

기타 참고사항에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 김 씨는 대항력이 없으나, 명도 절차 시 명확한 확인 및 소통이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 시흥시 도창동에 위치한 근린상가로, 공장 및 산업단지 배후 지역에 자리하고 있습니다. 북서측 인근 도창초등학교가 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 복원 비용 발생 가능성과 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 관계의 명확성

말소기준권리(국민은행 근저당)보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

시흥시 일반공업지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하며, 주변 지역의 개발 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 실사용 및 임대 수익 창출

근린생활시설 용도로, 직접적인 사업 운영이나 임대 사업을 통해 수익을 창출할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려 사항

본 물건의 감정가는 725,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 적정 입찰가 수준

* 105호, 106호 통합 사용에 따른 예상 복원 비용 (약 12,000,000원)

* 명도 절차 진행 시 예상되는 비용 (필요시)

* 현재 경매 시장의 경쟁률 및 투자 수요

* 본 건의 잠재적 미래 가치

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 및 예상되는 추가 비용을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.