나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52567 [2] 경기도 시흥시 장곡동 949-13 장현프라자 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 장곡동 소재 '시흥가온초등학교' 서측 직선거리 약200미터 지점에 위치하는
'장현프라자' 내에 소재하며, 인근일대는 간선도로변 상가지대로서 주위는 아파트단지, 야
산, 공원, 학교 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

대로변에 위치하여 본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로
약12분정도 거리에 서안산I.C(영동고속도로) 톨게이트가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 3층 304호(기호(1)), 305호(기호(2))로서
외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 인테리어, 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(학원:잉글리시아이)로 이용중임.

설비내역

엘리베이터설비, 공용위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 지하주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15미터 및 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2021-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문
조사에 의거하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여
평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52567 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOOO

감정가: 175,000,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 949-13 장현프라자 3층 305호

용도: 근린상가

토지면적: 14.30㎡ (약 4.33평)

건물면적: 40.40㎡ (약 12.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 305호

외벽: 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감

내벽: 인테리어, 페인팅 등 마감

창호: 샷시창호

설비: 엘리베이터, 공용위생, 급배수, 화재경보, 지하주차설비 등

1.4. 감정평가 요약

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

'시흥가온초등학교' 서측 약 200미터 지점에 위치한 '장현프라자' 내에 소재합니다.

주변 지역은 간선도로변 상가지대로, 아파트단지, 야산, 공원, 학교 등으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

대로변에 위치하여 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 12분 거리에 서안산IC(영동고속도로)가 위치합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021-11-30 금산농업협동조합 근저당)

* 소유권보존 (2021-08-24) - 주식회사다힘산업개발

* 소유권이전 (2021-11-30) - 주식회사공간제작

* 근저당 (2021-11-30, 금276,000,000원) - 금산농업협동조합 (말소기준권리)

* 임의경매 (2025-06-09, 금230,000,000원) - 금산 (수원지방법원 안산지원 2025타경52567)

* 압류 (2026-04-01) - 시흥시 (징수과)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유혜리

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2025-01-09

확정일자: 미상

배당신고일자: 2025-06-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음

* 임차인: 이연경

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2025-01-09

확정일자: 미상

배당신고일자: 2025-06-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음

인수 보증금 합계: 0원

(상기 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

3.3. 권리분석 총평

본건은 말소기준권리인 금산농업협동조합의 근저당 설정 이후 등기된 권리들은 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다.

임차인 유혜리, 이연경은 전입일자(2025-01-09)가 등기된 권리보다 늦고 대항력이 없으므로, 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 이용상태

본건은 근린생활시설로, 현재 '잉글리시아이'라는 학원으로 이용 중입니다.

장현프라자 내 3층에 위치하며, 건물은 총 5층 규모입니다.

4.2. 주변 상권 특징

인근 지역은 아파트 단지와 학교가 인접한 상가지대로, 배후 주거 단지가 풍부합니다.

장곡동은 전반적으로 조용하고 아늑한 동네 분위기를 가지고 있으며, 시흥갯골생태공원과도 가깝습니다.

또한, 중심상권이 발달하여 주민들의 상업시설 접근이 편리하며, 공실률이 낮고 프랜차이즈 입점이 활발한 편입니다.

2029년 장곡역 개통 예정으로 상권의 확장 가능성이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 대로변 위치, 버스정류장 인접, 서안산IC 약 12분 거리.

* 편의시설: 시흥가온초등학교 등 학교 인접.

시흥우체국, 장곡지구대, 시흥경찰서, 장곡종합사회복지관, 장곡문화체육센터, 장곡도서관 등 다양한 공공시설이 위치합니다.

매꼴문화공원 등 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

주변 상권에 다양한 먹을거리와 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변에 유해시설이 전무하며, 아이 키우기 좋은 환경으로 평가받고 있습니다.

검색 결과, 시흥시 내에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 우려 사항은 발견되지 않았습니다. 오히려 버려진 시설을 문화 공간으로 재탄생시키는 프로젝트가 진행된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 및 건축 관련

건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으며, 관계인 부재로 일부 내부 이용 상태는 일반적인 설비 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

임대 관계는 "미상"으로 기재되어 있어, 현재 임대차 계약 여부 및 세부 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 학원 등 특정 업종의 운영 시 교육환경 보호에 관한 법률 준수 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 시흥시 장곡동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 초등학교와 인접하고 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 학원으로 정상 운영 중이며, 주변 배후 단지가 잘 형성되어 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 권리 관계가 명확하고 임차인 인수 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 학원가 상권: 시흥가온초등학교 인근에 위치하여 학원 운영에 유리합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대로변 위치, 버스정류장 인접, 각종 편의시설 및 공공기관 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 향후 역세권 개발 기대: 2029년 장곡역 개통 시 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 낮은 공실률 및 활발한 상권: 장곡동 중심상권의 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 175,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현황, 시세, 법원 자료 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.