나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52697 [2] 경기도 시흥시 월곶동 991-28 나보나시티 4층405호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""월곶중학교"" 동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 숙박시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선(월곶역)이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층~18층 건물내 제4층 제404호 외 1개호로서,
(사용승인일자 : 2020.05.08)
외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 인테리어 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2) : 의료시설(한방병원:입원실 및 복도)로 조사되었음.

설비내역

기호(1,2) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약25m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-07-23)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 별첨 ‘사진용지’와 같이 4층 전체가 마음한방병원으로 사용중이며 기호(1,2)는 마음한방병원(입원실 및 복도)로 이용중인 것으로 조사되었는바, 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의 바랍니다.

물건 비고

404호와 405호는 벽체구분 없이 입원실 및 복도로 이용중이나 일시적인 것으로 건축물대장 및 건축물현황도에 의하여 복원이 가능하지만 예상되는 원상복구비용은 인테리어 업자 등에게 용역을 통하여 조사되어야 한다는 감정인의 사실조회 회신서가 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경52697 (2)

소재지: 경기도 시흥시 월곶동 991-28 나보나시티 4층405호

용도: 의료시설 (한방병원)

감정가: 276,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에이치에프케이삼사유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

토지지분: 19.4684㎡ (약 5.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 109.00㎡ (약 32.98평)

건물지분: 109㎡ (약 32.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 숙박시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 월곶중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변 상업 시설로는 마음한방병원이 가까이 있으며, 월곶포구와 오이도가 근거리에 있어 관광 및 여가 활동이 가능합니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 남서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 버스정류장이 있고, 수도권 전철 수인분당선 월곶역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 조사된 임차인은 이진환 씨이며, 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원에 2024년 9월 23일 전입(사업)하였습니다. 배당신고일자는 2025년 8월 27일이며, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 30일 접수된 국민은행 근저당(채권최고액 370,800,000원)입니다 [cite:]. 이 외 소유권이전1번신탁등기말소, 채권액 305,222,292원의 임의경매개시결정(안산지원 2025타경52697) 등이 등기되어 있습니다. 경매로 인해 위 권리들은 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 월곶동 일대는 주거(아파트, 도시형생활주택)와 상업시설, 교육시설(월곶중학교)이 혼합된 지역입니다. 근린생활시설, 숙박시설 등이 분포하고 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 곳입니다.

4.2. 상권 잠재력

수인분당선 월곶역 역세권에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 접근성이 양호합니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 지역 전체적으로는 아파트 및 상가 매물 관련 정보가 다양하게 확인되나, 구체적인 상권 매출 데이터는 별도 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

건물이 속한 나보나시티는 2020년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 건물 내 마음한방병원 등이 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건에서 도보 거리에 월곶중학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 편리함을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 구조 문제

404호와 405호가 벽체 구분 없이 입원실 및 복도로 이용 중이나, 이는 일시적인 것으로 건축물대장 및 현황도에 따라 복원이 가능하다고 합니다. 그러나 이에 따른 예상 원상복구 비용은 감정인의 사실조회 회신서에 따라 별도의 용역 조사가 필요합니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

본건은 유동화 물건으로, 공동담보로 묶여 있어 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 이는 경매 진행 및 낙찰 후 인수되는 권리 관계 파악 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2020년 준공)에 속하며, 의료시설로서 현재 운영 중인 점이 특징입니다. 월곶역 역세권이라는 교통 이점과 교육시설 인접성, 그리고 복합 상업 및 주거 지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 404호와 405호의 내부 구조 문제로 인한 원상복구 비용 발생 가능성과 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 사용승인)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 월곶역 역세권이라는 교통 편의성과 인근 학교(월곶중학교)의 존재로 주거 및 상업 복합 지역으로서의 잠재력이 있습니다.

* 현재 의료시설(한방병원)로 운영 중이라는 점은 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 276,000,000원

인수되는 보증금 합계: 0원

본 건은 감정가가 제시되어 있으며, 임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없습니다. 하지만 404호와 405호의 원상복구 비용 발생 가능성, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 지역의 시세 동향을 추가적으로 파악한 후, 잠재적 리스크를 감안한 적정 수준에서의 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰을 고려하나, 본 건의 특수성을 감안하여 전문가와 상의 후 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.