나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8998 [2] 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 ""경산중앙초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부
근일대는 노선상가 및 업무용건물, 금융기관, 병원, 숙박시설, 마트, 시장, 근린생활
시설, 주상용건물, 단독주택, 빌라, 아파트, 관공서, 학교 및 하천 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건 상가건물까지 차량의 접근이 용이하며, 도심에 소재 대중교통수단의 이용사정도
무난시됨.

건물의 구조

(가)~(바): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제4층 제401호(가), 제4
층 제402호(나), 제4층 제403호(다), 제5층 제501호(라), 제5층 502호(마), 제
5층 제503호(바) 구분상가로서,
(집합건축물대장상 사용승인일: 2020.09.23)
외벽: 석재판재붙임, 복합판넬, 강화유리 등 마감,
내벽: 벽지, 타일, 치장목재, 석고보드 노출 등 마감,
바닥: 아스타일, 일반타일, 콘크리트노출 등 마감,
창호: 페어글라스 및 샷시창호 등의 구조임.

이용상태

(가)~(다): 공히 4층 전체 벽체 구분없는 상태의 근린생활시설(의원)로 공실이며,
(라)~(바): 공히 5층 전체 벽체 구분없는 상태의 근린생활시설(의원)로 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 시스템냉난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 비교적 등고평탄한 다각형의 토지로서, 상업용건물의 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 상가건물이 도심간선도로인 '중앙로'와 접하고 있으며, '경안로', '원효로', '
남매로', '장산로', '상암로', '대학로', '삼성현로' 등과의 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(6)(
접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경
산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(
2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한
구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>임.

공부와의 차이

본건 기호(나), (라), (마)의 귀의뢰목록상 대지권의 비율(공히 801분의 54.83)과 등
기사항전부증명서상 대지권의 비율(나~801분의 64.22, 라~801분의 45.07, 마~801분의
64.22)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
없 음.

물건 비고

일괄매각.
전체 벽체구분없는 상태의 근린생활시설(의원)로 현재공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8998 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

* 소재지: 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 5층501호

* 신주소: 경상북도 경산시 중앙로 66 (중방동)

* 용도: 제1종근린생활시설

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호

* 사용승인일: 2020.09.23

* 감정가: 2,251,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 164.12㎡ (약 49.64평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 459.90㎡ (약 139.10평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 164.12㎡

* 건물 지분: 459.9㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 "경산중앙초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 노선상가, 업무용건물, 금융기관, 병원, 숙박시설, 마트, 시장, 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택, 빌라, 아파트, 관공서, 학교 및 하천 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 상가건물까지 차량의 접근이 용이합니다.

* 도심에 소재하여 대중교통수단 이용이 무난합니다.

* 인접 도로로는 도심 간선도로인 '중앙로'와 접하고 있으며, '경안로', '원효로', '남매로', '장산로', '상암로', '대학로', '삼성현로' 등과의 연계가 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 도시계획: 대로3류 (폭 25m~30m)(2)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(6)(접합)

* 가축사육제한구역 (2024-11-28): 공동주택(아파트) 800M, 다중이용시설 등 500M, 주거밀집 800M

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022년 3월 28일자 대구은행 근저당권 (금 4,440,000,000원) 입니다.

* 상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상되는 다수의 권리가 등기되어 있습니다.

* 총 등기부채권액은 9,622,776,191원 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 입니다.

* 임대관계: 미상 입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 없으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있다면 주의가 필요합니다.

3.3. 공부와의 차이

* 본건 기호 (나), (라), (마)의 귀의뢰목록상 대지권 비율과 등기사항전부증명서상 대지권 비율이 일부 상이한 점이 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 경산중앙초등학교 인근에 위치하며, 주변은 노선상가, 업무용건물, 금융기관, 병원, 숙박시설, 마트, 시장, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 밀집된 지역입니다.

4.2. 지역 특성

* 본건이 위치한 경산시 도심 지역은 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 마트, 시장 등 다양한 생활 편의시설이 위치하여 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 경산중앙초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.3. 건물 현황 및 설비

* 본건은 전체 벽체 구분 없는 상태의 근린생활시설(의원)로 현재 공실입니다.

* 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재경보 및 탐지 설비, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 시까지 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

* 등기부와 건축물대장상 대지권 비율의 차이가 존재하므로, 정확한 확인이 요구됩니다.

6.3. 특수물건 정보

* 본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변 시설 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 중심상권에 위치한 제1종근린생활시설 용도의 집합건물입니다. 경산중앙초등학교 인근으로 교통이 편리하며 주변 상업 및 주거 시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 현재 전체 벽체 구분 없이 의원 등으로 사용 가능한 상태로 공실입니다.

다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 임대 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없다는 점은 명확히 확인되었습니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려해야 하며, 공부상 대지권 비율의 차이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 현재 공실 상태이므로 공실 위험 및 임차인 재확보 노력이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

* 경산 도심 내 대로변에 위치하여 접근성과 가시성이 우수합니다.

* 주변 상업, 업무, 주거 시설 밀집로 풍부한 잠재 수요를 갖추고 있습니다.

8.2. 건물 상태

* 2020년 신축 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 제1종근린생활시설(의원) 용도로 다양한 업종 전환 가능성이 있습니다.

8.3. 경매 특성

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없어 권리 관계 정리가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 2,251,000,000원으로 제시되어 있습니다. 현재 공실 상태 및 특수 물건(유동화, 공동담보)임을 감안할 때, 일반적인 경매 낙찰가율(60~80%)을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

추가적으로 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 본건의 즉시 활용 가능성 및 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 80% 선에서 검토해 볼 수 있으며, 구체적인 금액은 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 결정해야 합니다. (예: 감정가의 70% 적용 시 약 1,575,700,000원)

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