나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9037 [2] 대구광역시 수성구 황금동 705-1 황금미진아파트상가 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9037 (2)

소재지: 대구광역시 수성구 황금동 705-1 황금미진아파트상가 3층 302호

용도: 근린상가

감정가: 440,000,000원

토지면적: 42.74㎡ (약 12.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 117.39㎡ (약 35.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

감정평가서요약 요향표:

* 위치 및 주위환경: (정보 없음)

* 교통상황: (정보 없음)

* 건물의 구조: (정보 없음)

* 이용상태: (정보 없음)

* 설비내역: (정보 없음)

* 토지의 형상 및 이용상태: (정보 없음)

* 인접 도로상태등: (정보 없음)

* 토지이용계획 및 제한상태: (정보 없음)

* 공부와의 차이: (정보 없음)

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): (정보 없음)

1.1. 입지조건

황금미진아파트상가 3층 302호는 대구광역시 수성구 황금동에 위치하고 있습니다. 황금동은 대구의 대표적인 부촌 중 하나로 알려져 있으며, 교육 환경 및 생활 인프라가 우수한 지역입니다. 이 지역은 수성구의 핵심 지역으로, 편리한 교통망과 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변에는 대구황금초등학교, 황금중학교, 대구과학고등학교 등 우수 학군이 밀집해 있어 교육적 가치가 높습니다. 또한, 범어공원, 수성못 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다. 황금동 일대는 재개발을 통해 상권이 활성화되고 있으며, 생활밀착형 상권으로 변화하고 있어 주목받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 11월 2일 접수된 대구태영신용협동조합의 근저당권입니다 [을30]. 본 물건은 임의경매로 진행되며, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 노무법인함께: 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업일자 2007-09-11, 확정일자 2024-10-31, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-08-29, 확정일자 없음, 대항력 없음.

* 주식회사성안글로벌: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2022-09-07, 확정일자 2025-06-09, 배당신고일자 2025-10-31, 대항력 없음.

* 주식회사제이엠건설: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 1999-09-20, 확정일자 2025-06-05, 배당신고일자 2025-11-03, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원. (주의: 대항력 있는 임차인 2명이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 배당 순위 및 기타 법적 검토에 따라 결정된 것으로 보이나, 실제 낙찰 시 인수되는 보증금이 없을지 추가 확인이 필요합니다.)

등기부등본 요약:

* 소유권이전 (김동원 외 1명)

* 김동원 지분 전부 이전 (황상호)

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (주식회사진명컨설팅)

* 소유권 이전 (이경자)

* 근저당권 (대구태영신용협동조합) - 말소

* 근저당권 (이성동) - 말소

* 임의경매 (대구태영신용협동조합) - 말소

* 압류 (수성구) - 말소

등기부채권 총액: 1,060,000,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (정보 없음).

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 황금동은 대구 수성구를 대표하는 중심 상권 중 하나입니다. 특히 황금네거리 인근은 과거 유흥가 밀집 지역이었으나, 최근 재개발을 통해 생활밀착형 상권으로 변화하고 있으며, 최고층 주상복합 건설 예정 등 상권의 변화가 기대됩니다. 주변에 대규모 아파트 단지(캐슬골드파크 등)가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 황금시장과 같은 전통시장도 인접해 있어 소비 활동이 활발한 지역입니다. 다만, 상권 분석 시스템에 따르면 황금1동 외식업 상권의 경쟁 점포 대비 인구 비율은 345명으로, 높은 경쟁률을 보일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 황금동은 3호선 황금역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 급행, 순환, 간선, 지선 등 다양한 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 우수합니다. 최근 황금고가교~범안삼거리 도로 건설 사업이 예비타당성 조사를 통과하여 교통 혼잡 개선 및 통행 시간 단축이 기대됩니다.

* 편의시설: 주변에 롯데마트, 홈플러스, 대형마트, 편의점, 병원, 약국, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 국립대구박물관이 인접해 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

* 교육: 대구황금초등학교, 황금중학교, 대구과학고등학교 등 명문 학군이 밀집해 있으며, 주변 학원가 및 교육 인프라가 잘 발달되어 있어 교육 환경이 매우 우수합니다.

* 녹지: 범어공원, 수성못 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 노무법인함께(2007-09-11 전입)와 주식회사제이엠건설(1999-09-20 전입)은 대항력이 있어, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고 임대차 관계의 승계 또는 명도 절차에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다. 특히 주식회사제이엠건설은 장기 거주자로, 권리관계 확인이 더욱 중요합니다.

* 높은 등기부채권 총액: 1,060,000,000원에 달하는 등기부채권 총액은 감정가 440,000,000원과 비교했을 때 상당히 높아, 채권 회수를 위한 적극적인 경매 진행 가능성이 있습니다.

* 감정평가서 요약 정보 부족: 제공된 감정평가서 요약 정보에 구체적인 내용이 없어, 물건의 물리적 상태나 법적 제한 사항 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 상권 내 경쟁: 황금1동 외식업 상권의 경우, 업소당 인구 비율이 높아 경쟁이 치열할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 핵심 지역인 황금동에 위치한 근린상가로, 우수한 교육 환경, 편리한 생활 인프라, 양호한 교통망을 갖추고 있습니다. 대규모 아파트 단지의 배후 수요와 황금시장의 상권 활성화로 인해 잠재력이 높은 지역입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 높은 등기부채권 총액은 권리 분석 시 주의가 요구됩니다. 상가로서의 수익성 분석과 함께 임차인과의 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구의 대표적인 부촌 지역인 황금동에 위치하여 지역적 가치가 높습니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지를 통해 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 상권 개선 기대: 재개발 및 신규 주상복합 건설 등 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 교통 편의성 증대: 도로 개선 사업을 통해 교통 접근성이 향상될 것으로 예상됩니다.

* 학군 프리미엄: 명문 학군 지역에 위치하여 관련 시설 운영 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 440,000,000원입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 2명이 존재하므로 실제 명도 비용 및 예상되는 낙찰 후 추가 부담 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 시세 대비 낙찰가의 중요성을 시사합니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 시장 전망, 물건의 명도 용이성, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.