나이스옥션 법원경매 인천 2023타경542003 [9] 인천광역시 서구 가좌동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림감정 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건기호1,기호5는 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역"동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공동주택및 근린생활시설,업무시설등이 혼재한 지역임.
본건기호2-4,6-9는 인천광역시 서구 가좌동 소재 "주안국가산단역"북동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공장및 근린생활시설등이 혼재한 지역임.

교통상황

기호1-9 공히 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장및 지하철등 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

기호1:철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 14층건물내 14층 1401호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호5:철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건물내 14층 1403호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호2-4,6-9:철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물내 6층 608호-614호로서
- 외벽: 복합판넬및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

이용상태

기호1:연립주택으로 이용중임.
기호5:오피스텔로 이용중임.
기호2-4,6-9: 공장(제조형지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기호1,기호5:
위생및 급배수설비,도시가스설비,화재탐지설비,승강기설비,주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.
기호2-4,6-9;
위생및 급배수설비,화재탐지설비,승강기설비(비상용3대 포함 9대),주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 2필지 일단의 대체로 사다리형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호5: 2필지 일단의 대체로 장방형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호2-4,6-9:장방형평지로 공업용(지식산업센터)으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1:서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.
기호5: 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.
기호2-4,6-9: 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호5:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호2-4,6-9:일반공업지역,대로1류(접함),가축사육제한구역,산업시설구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 구분건물이나 현황조사서에 의하면 608호, 609호, 610호, 611호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경542003 (9)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 방OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 6층611호

건물명: 아르테크주안

용도: 지식산업센터 (공장(제조형 지식산업센터))

구조: 철골철근콘크리트합성구조

준공일: 2020년 06월 18일

해당 층: 6층 (총 10층 건물)

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.08㎡ (약 7.89평)

건물면적: 94.35㎡ (약 28.54평)

건물지분: 94.35㎡ (약 28.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 315,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

중복사건으로 표기되어 있습니다.

집합건축물대장상 구분건물이지만, 현황조사서에 의하면 608호, 609호, 610호, 611호의 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있는 것으로 조사되었습니다. (감정평가서 및 현황조사서 참조)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "주안국가산단역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철(주안국가산단역)이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본 물건은 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반공업지역, 대로1류(접함), 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

국민은행 근저당권 (접수일자: 2021-02-10, 채권최고액: 1,172,400,000원)이 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황 요약

등기부상 채권 총액은 1,250,400,000원입니다.

총 8건의 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매)가 등기되어 있으며, 모두 말소 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최유남

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임대관계는 미상입니다.

3.4. 권리 분석 종합

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수될 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건 소재지는 공장과 근린생활시설이 혼재된 산업단지 인근 지역입니다. 주안국가산단역을 중심으로 산업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

지식산업센터 밀집 지역 특성상 관련 업종의 기업체들이 입주하기 좋은 환경을 갖추고 있으며, 역세권이라는 점도 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

현재까지 조사된 바로는 물건지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

사건번호 뒤에 (9)가 붙어 있으며, 특이사항 및 특수물건정보에 '중복사건'으로 표기되어 있어, 관련 서류 및 사건 진행 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 현황 및 공부상 불일치

집합건축물대장상으로는 구분건물이지만, 실제로는 여러 호실(608호, 609호, 610호, 611호)의 벽체를 철거하여 하나의 작업장으로 사용 중입니다. 이는 건축법 위반 소지가 있으며, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로 현장 방문 시 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.3. 미상 임대관계

전체 임대관계가 미상으로, 현재 파악된 임차인 외 다른 점유자나 임대차 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

인천 서구 가좌동에 위치한 본 물건은 주안국가산단역 인근의 지식산업센터로 교통 접근성이 양호합니다. 감정가는 315,000,000원이며, 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

다만, 여러 호실을 통합하여 사용하는 현황과 중복사건 여부는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 이용 상태와 건축법 위반 여부를 확인하고, 중복사건의 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제조형 지식산업센터로서 관련 업종 운영 기업체에 적합한 입지입니다.

* 주안국가산단역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 미확인된 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 수익성 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 예상 입찰가는 현재 물건의 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 금액은 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.