나이스옥션 법원경매 인천 2024타경7811 [4] 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터기숙사동 5층535호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단일반산업단지" 내 위치하는 "인천표면처리센터공장동" 제2층 제204호로서 주변은 각종 공장이 소재하는 산업단지임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천여중" 서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 2층 206호로서,(사용승인일:1994.06.29)
외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감.
내벽: 벽지도배 및 타일마감.
창호: 알루미늄 섀시창임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 중 2층 204호로서(사용승인일:2017.03.10)

외벽:몰탈위페인팅

내벽:페인팅 및 판넬등

창호:섀시창호

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

상·하수도 및 위생설비, 승강기설비 등 공장 운영에 필요한 설비가 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지를 "공장,지식산업센터,지원시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연결됨.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역(뷰티풀파크) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경7811 (4)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터기숙사동 5층535호

용도: 지식산업센터 (지원시설: 기숙사, 근린생활시설)

감정가: 99,000,000원

토지면적: 10.69㎡ (약 3.23평)

토지지분: 10.69㎡ (약 3.23평)

건물면적: 32.93㎡ (약 9.96평)

건물지분: 32.93㎡ (약 9.96평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 위치한 인천표면처리센터 내 기숙사동 5층에 소재하고 있습니다.

검단일반산업단지 내에 자리하고 있으며, 주변으로는 각종 공장 및 산업시설이 밀집해 있습니다.

인천표면처리센터는 자체적으로 폐수처리 및 대기오염 방지 시설을 갖추고 있어 환경 규제에 대응이 용이하며, 입주 기업들의 비용 절감에 기여하고 있습니다.

교통망으로는 경인고속도로, 인천공항고속도로, 인천2호선 등이 인접하여 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 차량 진출입이 용이합니다.

주변 환경 및 시설:

* 산업단지 내 위치하여 공장 및 지원시설이 주를 이룹니다.

* 인천표면처리센터는 도금업 등 표면처리 산업을 집적화하여 운영하는 지식산업센터입니다.

* 인근에 노을진 캠핑장, 정서진 등 관광시설이 있으나, 직접적인 생활 편의시설과의 거리는 다소 있습니다.

* 주변 지역의 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 매립지 등)에 대한 직접적인 언급은 없으나, 서구 일대에 건설폐기물 처리장 이전 반대 움직임 등 환경 관련 이슈가 과거에 있었던 점은 인지할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 여러 권리가 설정되어 있으나, 경매를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2021년 10월 18일 접수된 하나은행 근저당권(을39)입니다. [cite:Unknown]

해당 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

등기부등본 상 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있습니다. [cite:Unknown]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 있을 수 있으므로, 별도 확인이 필요합니다. [cite:Unknown]

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 [cite:Unknown]

금액이 미상인 임대관계가 존재할 수 있으나, 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 없다면 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인은 권장됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 인천표면처리센터는 표면처리 산업을 중심으로 한 지식산업센터 집적 단지입니다.

단지 내에는 공장 외에도 기숙사, 근린생활시설 등 지원 시설이 함께 갖추어져 있어 산업 활동에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

주변은 유사 업종의 공장들이 밀집해 있어 해당 업종의 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성될 수 있습니다.

수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당하지만, 성장관리권역으로도 분류되어 일정 부분의 개발 및 산업 활동이 가능한 지역입니다. [cite:Unknown]

표면처리 산업은 정부의 뿌리산업으로 지정되어 정책적 지원 및 세제 혜택이 있는 만큼, 관련 기업들의 입지 수요가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통:

* 차량 진출입이 무난하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. [cite:Unknown]

* 단지 내 도로가 외부 공도와 연결되어 있습니다.

* 경인고속도로, 인천공항고속도로, 인천2호선 등 주요 교통망 접근성이 좋습니다.

편의시설:

* 단지 내에는 기숙사 및 근린생활시설이 일부 포함되어 있으나, 일반적인 주거지역의 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 인근의 관광지로는 노을진 캠핑장, 정서진 등이 있으나, 주거 및 생활 편의와는 거리가 있습니다.

* 검단신도시, 김포한강신도시 등 신도시가 인접해 있어, 이들 지역을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복 병합 사건, 중복 사건, 유동화 물건, 공동 담보 등의 특이사항이 있습니다. 이는 경매 절차가 복잡해지거나, 다른 채권자와의 관계에서 추가적인 이슈가 발생할 가능성을 시사합니다. [cite:Unknown]

매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'이 존재할 가능성이 있어, 계약 전 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. [cite:Unknown]

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다. (인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검단일반산업단지 내에 위치한 지식산업센터(표면처리센터)의 기숙사동 내 유닛으로, 산업 단지 내 지원 시설로서의 가치를 지니고 있습니다.

환경 규제에 특화된 시설을 갖추고 있어 표면처리 업종의 기업들에게는 매력적인 입지일 수 있습니다.

교통 접근성 및 산업 단지 내 인프라가 구축되어 있다는 장점이 있습니다.

그러나 중복 경매, 공동 담보 등의 복잡한 권리 관계와 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 보유하고 있습니다.

상권은 특정 산업(표면처리)에 국한되어 있어, 일반적인 상업용 부동산으로서의 활용보다는 해당 산업 관련 기업이나 종사자에게 특화될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

표면처리 산업 특화 단지 내 지원 시설로서의 잠재력: 정부 지원 산업인 표면처리업종의 집적화 단지 내 위치하여 관련 기업 또는 종사자 대상의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

우수한 산업 인프라: 자체 폐수 및 대기오염 방지 시설 등 환경 규제 대응 설비를 갖추고 있어 입주 기업의 운영 부담을 줄여줍니다.

교통 접근성: 주요 고속도로 및 대중교통망 이용이 편리하여 물류 및 출퇴근에 용이합니다.

낮은 감정가 대비 잠재적 가치: 감정가가 99,000,000원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 상승 또는 임대 수요 증가 시 수익성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 감정가는 9,900,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 입찰가가 형성될 수 있습니다.

다만, 중복 사건, 공동 담보 등 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사와 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.