나이스옥션 법원경매 인천 2024타경7811 [1] 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 2층204호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단일반산업단지" 내 위치하는 "인천표면처리센터공장동" 제2층 제204호로서 주변은 각종 공장이 소재하는 산업단지임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천여중" 서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 2층 206호로서,(사용승인일:1994.06.29)
외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감.
내벽: 벽지도배 및 타일마감.
창호: 알루미늄 섀시창임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 중 2층 204호로서(사용승인일:2017.03.10)

외벽:몰탈위페인팅

내벽:페인팅 및 판넬등

창호:섀시창호

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

상·하수도 및 위생설비, 승강기설비 등 공장 운영에 필요한 설비가 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지를 "공장,지식산업센터,지원시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연결됨.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역(뷰티풀파크) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 소재지 정보

2.

3.

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 2층 204호

1.2. 물건 개요

2.

3.

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 1,050,000,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

1.3. 면적 정보

2.

3.

* 토지 면적: 105.51㎡ (약 31.91평)

* 토지 지분: 105.51㎡ (약 31.91평)

* 건물 면적: 324.90㎡ (약 98.30평)

* 건물 지분: 324.9㎡ (약 98.30평)

1.4. 경매 정보

2.

3.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경7811 (1)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항/특수물건정보: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.

3.

2.1. 주변 환경 및 산업단지 특성

2.

3.

* 본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단일반산업단지" 내에 위치한 "인천표면처리센터공장동" 2층 204호입니다.

* 주변은 각종 공장 및 산업시설이 소재하는 전형적인 산업단지 지역입니다.

* 인천표면처리센터는 지식산업센터 및 관련 지원시설로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

2.

3.

* 차량의 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 양호합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 단지 내 도로망이 외곽 공도와 잘 연결되어 있으며, 북동측으로는 광대로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

2.

3.

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 중 2층 204호입니다.

* 사용승인일: 2017년 3월 10일. (비교적 신축 건물에 해당합니다.)

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감.

* 내벽: 페인팅 및 판넬 등 마감.

* 창호: 섀시창호.

2.4. 이용 현황 및 설비

2.

3.

* 이용 상태: 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 상·하수도, 위생설비, 승강기 등 공장 운영에 필요한 제반 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 정보

2.

3.

* 토지 형상: 가장형의 토지로, 인접 토지와 등고평탄합니다.

* 이용 상태: "공장, 지식산업센터, 지원시설" 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 토지이용계획 및 규제

2.

3.

* 용도지역: 일반공업지역

* 기타 용도/구역: 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 일반산업단지, 성장관리권역(수도권정비계획법)

* 제한사항: 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 도로 관련: 대로3류(폭 25m-30m)(접합)

3. 권리분석

2.

3.

3.1. 권리관계 요약

2.

3.

* 등기부채권 총액: 988,597,760원

* 본건은 인천지방법원 2024타경7811호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 집합건물 등기부상 소유권 변동 및 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

2.

3.

* 말소기준권리: 2021년 5월 31일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 815,640,000원)입니다.

* 매각으로 인해 본건의 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리(을7, 을8, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9)는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 없음).

3.3. 인수되는 권리

2.

3.

* 현재 파악된 권리 분석 결과, 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

2.

3.

* 임차인 F *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-12-20. 대항력 없음. (무보증, 무차임으로 계약되었으며 대항력 없어 인수 부담 없음)

* 임차인 J *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-11-07. 대항력 없음. (무보증, 무차임으로 계약되었으며 대항력 없어 인수 부담 없음)

* 임차인 R *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-10-05. 대항력 없음. (무보증, 무차임으로 계약되었으며 대항력 없어 인수 부담 없음)

* 임차인 달 주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입(사업)일자 2023-09-04. 대항력 없음. (보증금 5백만원, 월세 2백만원으로 계약되었으며 대항력 없어 인수 부담 없음)

* 임차인 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입(사업)일자 2022-09-14. 대항력 없음. (보증금 3천만원, 월세 5백만원으로 계약되었으며 대항력 없어 인수 부담 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원.

3.5. 특이사항 (중복병합, 유동화 등)

2.

3.

* 본건은 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 권리관계가 얽혀 있는 특수 물건입니다.

* 입찰 전 법률 전문가를 통한 추가적인 권리 분석 및 절차 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

2.

3.

4.1. 산업단지 내 상권 특성

2.

3.

* 본건이 위치한 검단일반산업단지는 인천 서북부 지역의 주요 산업 거점입니다.

* 다양한 제조업체, 지식산업센터, 지원시설이 밀집해 있어 관련 산업 종사자들을 대상으로 하는 수요가 존재합니다.

4.2. 배후 수요 및 산업 동향

2.

3.

* 주변에 다수의 공장 및 사업장이 위치하여, 이들 사업체의 임직원 또는 관련 업체를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지역 산업 발전 계획 및 동향에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

2.

3.

5.1. 편의시설 및 기반시설

2.

3.

* 산업단지 내에 위치하여 대규모 편의시설보다는 업무 지원 시설 및 소규모 근린생활시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

* 지역 내 개발 계획에 따라 편의시설이 확충될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

3.

6.1. 경매 절차 관련 리스크

2.

3.

* 중복병합, 유동화, 공동담보 등 특이사항으로 인해 경매 절차가 예상보다 복잡하거나 지연될 가능성이 있습니다.

* 관련 법률 검토 및 전문가 상담이 권장됩니다.

6.2. 명도 관련 리스크

2.

3.

* 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 확인 및 원만한 명도를 위한 계획 수립이 필요합니다.

* 임대 관계 미상이 명시되어 있어, 혹시 모를 미확인 권리관계의 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 법적/행정적 리스크

2.

3.

* 본건이 위치한 검단일반산업단지 인근 지역에는 아스콘 생산 공장 등이 있어, 이에 대한 환경적 영향이나 소음 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 일반공업지역, 산업단지 등으로 지정되어 있어, 건축물 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

3.

* 인천 서구 오류동 검단일반산업단지 내의 지식산업센터 물건으로, 산업단지 내의 안정적인 수요와 우수한 접근성을 갖추고 있습니다.

* 2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 권리관계상 인수 부담이 적은 것이 장점입니다.

* 다만, 중복병합, 유동화, 공동담보 등의 특이사항이 있어 입찰 전 철저한 법률 및 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

2.

3.

* 안정적인 산업단지 배후 수요 기반의 임대 수익 확보 가능성.

* 비교적 신축 건물로 향후 관리 및 유지보수가 용이.

* 모든 임차인의 대항력 부재로 인한 권리 인수 위험 최소화.

* 대로변 인접 및 단지 내 도로망을 통한 편리한 접근성.

* 추가적인 개발 가능성 또는 산업단지 활성화 시 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

2.

3.

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,050,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 순수 부동산 가치 및 향후 수익성을 기반으로 입찰가를 결정할 수 있습니다.

* 다만, 중복병합, 유동화, 공동담보 등의 특수 물건 특성을 고려하여 일반 물건보다 신중한 접근이 필요하며, 권리 분석 및 명도 가능성 등에 대한 충분한 검토가 선행되어야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 시장 조사 및 전문가 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.