나이스옥션 법원경매 인천 2023타경542003 [4] 인천광역시 서구 가좌동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림감정 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건기호1,기호5는 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역"동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공동주택및 근린생활시설,업무시설등이 혼재한 지역임.
본건기호2-4,6-9는 인천광역시 서구 가좌동 소재 "주안국가산단역"북동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공장및 근린생활시설등이 혼재한 지역임.

교통상황

기호1-9 공히 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장및 지하철등 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

기호1:철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 14층건물내 14층 1401호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호5:철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건물내 14층 1403호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호2-4,6-9:철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물내 6층 608호-614호로서
- 외벽: 복합판넬및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

이용상태

기호1:연립주택으로 이용중임.
기호5:오피스텔로 이용중임.
기호2-4,6-9: 공장(제조형지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기호1,기호5:
위생및 급배수설비,도시가스설비,화재탐지설비,승강기설비,주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.
기호2-4,6-9;
위생및 급배수설비,화재탐지설비,승강기설비(비상용3대 포함 9대),주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 2필지 일단의 대체로 사다리형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호5: 2필지 일단의 대체로 장방형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호2-4,6-9:장방형평지로 공업용(지식산업센터)으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1:서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.
기호5: 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.
기호2-4,6-9: 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호5:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호2-4,6-9:일반공업지역,대로1류(접함),가축사육제한구역,산업시설구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 구분건물이나 현황조사서에 의하면 608호, 609호, 610호, 611호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2023타경542003 (4)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 524-11, 아르테크주안 6층 609호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 285,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 방OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.61㎡ (약 7.14평)

토지 지분: 23.61㎡ (약 7.14평)

건물면적: 85.43㎡ (약 25.85평)

건물 지분: 85.43㎡ (약 25.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "주안국가산단역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(주안국가산단역)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 지역/토지 이용계획

일반공업지역, 대로1류(접함), 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

총 채권 최고액: 1,250,400,000원

주요 권리 사항:

* 을1: 국민은행 근저당 (말소기준권리) - 1,172,400,000원

* 갑3: 중국인 가압류 - 10,000,000원

* 갑4: 방옥선 가압류 - 68,000,000원

* 갑5: 방옥선 강제경매 (본건)

* 갑6: 국민건강보험공단 압류

* 갑7: 서구(인천광역시) 압류

3.2. 말소기준권리

을1, 국민은행 근저당 (2021년 2월 10일 접수) 입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 제조형 지식산업센터로 이용 중이며, 주변 공장 및 근린생활시설과의 연계성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 이용 상 충돌

집합건축물대장상 구분건물이지만, 현황조사서에 따르면 608호, 609호, 610호, 611호 벽체를 일부 허물어 하나의 작업장으로 사용하고 있습니다. 이는 원상복구 의무 발생 또는 행정적 제재 가능성을 내포합니다. (감정평가서 및 현황조사서 참조)

6.2. 중복 사건

사건번호에 (4) 표시 및 특이사항에 '중복사건'으로 명시되어 있어, 관련 사건의 중복 여부 및 추가 사항 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

총 채무액이 12억 5천만원 이상으로 매우 높아, 낙찰 후 명도 등에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구의 지식산업센터로, 주요 산업단지 인근에 위치하여 입지적 장점을 가집니다. 그러나 현황 이용 상태와 중복 사건 가능성, 높은 총 채무액 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지식산업센터로서의 안정적인 임대 수익 창출 기대.

* 주안국가산단역 인근으로 직주근접 및 교통 편의성 확보.

9. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외한 금액으로 산정합니다.

감정가: 285,000,000원

고려사항: 현황 이용 상태(벽체 철거), 중복 사건, 높은 총 채무액 등을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 280,000,000원 (본 입찰가는 참고용이며, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.