나이스옥션 법원경매 인천 2023타경542003 [8] 인천광역시 서구 가좌동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림감정 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건기호1,기호5는 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역"동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공동주택및 근린생활시설,업무시설등이 혼재한 지역임.
본건기호2-4,6-9는 인천광역시 서구 가좌동 소재 "주안국가산단역"북동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공장및 근린생활시설등이 혼재한 지역임.

교통상황

기호1-9 공히 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장및 지하철등 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

기호1:철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 14층건물내 14층 1401호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호5:철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건물내 14층 1403호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호2-4,6-9:철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물내 6층 608호-614호로서
- 외벽: 복합판넬및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

이용상태

기호1:연립주택으로 이용중임.
기호5:오피스텔로 이용중임.
기호2-4,6-9: 공장(제조형지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기호1,기호5:
위생및 급배수설비,도시가스설비,화재탐지설비,승강기설비,주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.
기호2-4,6-9;
위생및 급배수설비,화재탐지설비,승강기설비(비상용3대 포함 9대),주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 2필지 일단의 대체로 사다리형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호5: 2필지 일단의 대체로 장방형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호2-4,6-9:장방형평지로 공업용(지식산업센터)으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1:서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.
기호5: 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.
기호2-4,6-9: 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호5:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호2-4,6-9:일반공업지역,대로1류(접함),가축사육제한구역,산업시설구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 구분건물이나 현황조사서에 의하면 608호, 609호, 610호, 611호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경542003 (8)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 6층610호

용도: 지식산업센터

감정가: 285,000,000원

토지면적: 23.61㎡ (약 78.05평)

건물면적: 85.43㎡ (약 282.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 방OO

특이사항: 집합건축물대장상 구분건물이지만, 현황조사서에 의하면 608호, 609호, 610호, 611호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있음.

특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, 주안국가산업단지 북동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 산업단지 특유의 환경을 가지고 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

도로상태: 본건 건물은 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지이용계획: 일반공업지역, 대로1류(접함), 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2021년 2월 10일 접수된 국민은행의 근저당권 (채권금액 1,172,400,000원)입니다.

소멸예정권리: 말소기준권리보다 늦게 접수된 모든 권리(가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 등기부상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

총 등기부채권액: 1,250,400,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 현장 조사 시 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 현황을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주안국가산업단지 인근에 위치하여 산업단지 내 기업체 및 종사자들을 잠재적인 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

지식산업센터로서 제조업, IT 관련 기업 등 다양한 업종의 사업체 입주가 가능하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 지역은 산업단지와 주거 및 상업시설이 복합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통망이 비교적 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 물류 이동에 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

주안국가산업단지 내에 위치하여 산업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행 중인 것으로 확인되어, 복잡한 절차 진행이나 낙찰 후 인수 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

현황과의 차이: 건축물대장상으로는 구분건물이지만, 실제로는 608호, 609호, 610호, 611호의 벽체를 일부 철거하여 하나의 작업장으로 사용하고 있습니다. 이는 향후 원상복구 의무 발생이나 위반건축물 등재 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

임대관계 미상: 실제 점유 현황 및 임대차 관계가 불명확하여, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하는 지식산업센터로, 주안국가산업단지 인근의 우수한 입지를 자랑합니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없어 권리분석이 비교적 단순합니다.

하지만, 4개 호실을 터서 사용하는 현황으로 인해 향후 원상복구 문제나 명도 과정에서 추가적인 비용 및 시간 소요가 예상됩니다.

임대 관계가 미상인 점도 고려하여, 철저한 사전 조사를 통해 실제 점유 및 활용 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주안국가산업단지 인근 배후 수요: 산업단지 내 기업체들의 사업장 이전 및 확장 수요를 기대할 수 있습니다.

* 성장 가능 지역: 지식산업센터는 지속적인 수요가 있는 부동산 상품으로, 지역 산업 발전과 함께 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 간결한 권리관계: 낙찰 시 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례 비교 분석

* 현황(4개 호실 통합 사용)에 따른 원상복구 비용 또는 추가적인 구조 변경 비용 예상

* 명도 소요 기간 및 예상 명도 비용 산정

* 중복사건, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요인 반영

본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 상기 고려사항을 바탕으로 철저한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.