나이스옥션 법원경매 인천 2023타경542003 [6] 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 6층614호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림감정 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건기호1,기호5는 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역"동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공동주택및 근린생활시설,업무시설등이 혼재한 지역임.
본건기호2-4,6-9는 인천광역시 서구 가좌동 소재 "주안국가산단역"북동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공장및 근린생활시설등이 혼재한 지역임.

교통상황

기호1-9 공히 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장및 지하철등 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

기호1:철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 14층건물내 14층 1401호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호5:철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건물내 14층 1403호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호2-4,6-9:철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물내 6층 608호-614호로서
- 외벽: 복합판넬및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

이용상태

기호1:연립주택으로 이용중임.
기호5:오피스텔로 이용중임.
기호2-4,6-9: 공장(제조형지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기호1,기호5:
위생및 급배수설비,도시가스설비,화재탐지설비,승강기설비,주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.
기호2-4,6-9;
위생및 급배수설비,화재탐지설비,승강기설비(비상용3대 포함 9대),주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 2필지 일단의 대체로 사다리형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호5: 2필지 일단의 대체로 장방형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호2-4,6-9:장방형평지로 공업용(지식산업센터)으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1:서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.
기호5: 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.
기호2-4,6-9: 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호5:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호2-4,6-9:일반공업지역,대로1류(접함),가축사육제한구역,산업시설구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 구분건물이나 현황조사서에 의하면 612호, 613호, 614호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경542003 (6)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 524-11, 아르테크주안 6층 614호

* 용도: 지식산업센터 (제조형 공장)

* 감정가: 514,000,000원

* 토지면적: 42.53㎡ (약 12.86평)

* 건물면적: 153.83㎡ (약 46.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 방OO

* 건축물 구조: 철골철근콘크리트합성구조

* 준공일: 2020년 6월 18일

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "주안국가산단역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 산업 및 상업 복합 지역입니다.

* 교통은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(주안국가산단역)이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

* 건물은 10층 건물 중 6층에 위치하며, 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용계획상 일반공업지역, 대로1류(접함), 산업시설구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2021년 2월 10일 접수된 하나은행의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부상 채권 총액은 약 1,014,000,000원이며, 경매 신청 채권자는 방OO입니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 본건 경매로 인해 말소될 예정이므로, 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)스마트앤토이, 노

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으며, 전입/사업일자, 확정일자 등이 미상으로 파악됩니다. 현재까지 대항력은 없는 것으로 조사되었으나, 실제 점유 여부 및 인수될 수 있는 권리가 있는지에 대한 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주안국가산업단지 인근에 위치하여, 산업단지 종사자를 대상으로 한 근린생활시설 및 업무시설의 배후 수요가 있습니다.

* 주변에 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 단독적인 상권 형성보다는 산업단지 지원 상권의 성격이 강합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 주안국가산단역(인천지하철 2호선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사, 은행 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 아르테크주안 지식산업센터는 공장, 연구시설, IT업체 등이 입주 가능한 시설로, 관련 산업 종사자들의 이용 편의를 위한 시설들이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변으로 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성상 관련 공장 및 물류 시설이 주변에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일한 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 진행 상황을 면밀히 주시하고 낙찰 후 절차에 차질이 없는지 확인해야 합니다.

* 현황과 공부상 차이: 건축물대장상으로는 구분건물이지만, 현황조사서에 따르면 612호, 613호, 614호(본건 포함)의 벽체를 일부 허물어 하나의 작업장으로 사용 중입니다. 이는 원상복구 명령 대상이 되거나 사용에 제약이 있을 수 있으며, 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 인수 여부: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인이 있으나, 정확한 사실관계 파악 및 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 산업단지 특수성: 산업단지 내 지식산업센터의 가치는 해당 산업의 경기 변동 및 업종 규제 등 외부 요인에 민감하게 반응할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 서구 가좌동에 위치한 지식산업센터로, 주안국가산단역 역세권이라는 교통상의 이점과 넓은 도로 접근성을 갖추고 있습니다.

* 하지만, 벽체 철거 후 통합 사용 중인 현황과 공부상 차이, 중복사건이라는 특이사항은 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

* 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 투자 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권: 주안국가산단역 이용 편리.

* 접근성: 폭 35m 대로변 인접으로 차량 운송 및 진출입 용이.

* 활용도: 지식산업센터로서 제조업, IT, R&D 등 다양한 사업체 입주 가능.

* 일괄매각: 토지 및 건물 소유권 일괄 확보.

* 미래가치: 산업단지 활성화 및 지역 개발 시 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 514,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 잠재적 리스크(현황과 공부상 차이, 중복사건 등)를 고려할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준인 약 411,200,000원 ~ 462,600,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 이는 잠정적인 금액이며, 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 권리관계 재확인 등을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.