나이스옥션 법원경매 인천 2023타경542003 [3] 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 6층613호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림감정 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건기호1,기호5는 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역"동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공동주택및 근린생활시설,업무시설등이 혼재한 지역임.
본건기호2-4,6-9는 인천광역시 서구 가좌동 소재 "주안국가산단역"북동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공장및 근린생활시설등이 혼재한 지역임.

교통상황

기호1-9 공히 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장및 지하철등 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

기호1:철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 14층건물내 14층 1401호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호5:철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건물내 14층 1403호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호2-4,6-9:철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물내 6층 608호-614호로서
- 외벽: 복합판넬및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

이용상태

기호1:연립주택으로 이용중임.
기호5:오피스텔로 이용중임.
기호2-4,6-9: 공장(제조형지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기호1,기호5:
위생및 급배수설비,도시가스설비,화재탐지설비,승강기설비,주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.
기호2-4,6-9;
위생및 급배수설비,화재탐지설비,승강기설비(비상용3대 포함 9대),주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 2필지 일단의 대체로 사다리형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호5: 2필지 일단의 대체로 장방형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호2-4,6-9:장방형평지로 공업용(지식산업센터)으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1:서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.
기호5: 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.
기호2-4,6-9: 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호5:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호2-4,6-9:일반공업지역,대로1류(접함),가축사육제한구역,산업시설구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 구분건물이나 현황조사서에 의하면 612호, 613호, 614호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경542003 (3)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 524-11, 아르테크주안 6층 613호

* 용도: 지식산업센터 (공장, 제조형)

* 감정가: 326,000,000원

* 토지 면적: 26.98㎡ (약 8.16평)

* 건물 면적: 97.61㎡ (약 29.53평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 방OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 인천광역시 서구 가좌동 "주안국가산단역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(주안국가산단역)이 있어 전반적인 교통 사정이 무난합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트합성구조, 10층 건물 내 6층 613호이며, 외벽은 복합판넬 및 일부 석재 마감, 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

* 인접 도로 상태: 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반공업지역, 대로1류(접함), 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2021-02-10, 권리금액: 936,000,000원)

* 후순위 권리: 강제경매(방옥선, 2023-11-03, 92,927,123원)를 포함한 후순위 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,014,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요는 있으나, 상세 내용 없음)

* 임차인 현황:

* (주)스마트앤토이, 노태우: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음. 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 하나은행의 근저당보다 후순위로 설정된 모든 권리(가압류, 강제경매, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 인천 서구 가좌동 주안국가산업단지 인근에 위치하여 산업 활동을 위한 기본적인 인프라가 갖추어진 지역입니다.

* 주요 시설: 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 관련 산업체 종사자를 대상으로 한 서비스업 및 편의시설 등이 분포하고 있습니다.

* 지역 특성: 제조업 및 지식산업센터가 밀집된 지역으로, 기업 운영 및 지원을 위한 환경이 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 주안국가산단역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 산업단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 산업단지 지역 특성상 공업 활동으로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복수 사건: 중복 사건으로 인해 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이 (물리적 현황): 집합건축물대장상 구분건물이지만, 실제로는 612호, 613호, 614호가 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용 중입니다. 이는 원상복구 비용 발생 가능성 및 불법 건축물 여부 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액(1,014,000,000원)이 감정가(326,000,000원)를 크게 초과하므로, 경매 절차 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 복합적인 권리관계: 여러 건의 가압류, 압류, 경매 개시 결정이 있었던 점은 물건의 권리 관계가 복잡했음을 시사하며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 가좌동에 위치한 아르테크주안 지식산업센터 내 구분건물로서, 주안국가산업단지 배후에 있어 산업 활동을 위한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 612호, 613호, 614호가 합벽 철거 후 통합 사용되고 있는 점은 현황 조사를 통해 원상복구 가능성 및 관련 비용을 반드시 확인해야 하는 중요한 리스크 요인입니다. 등기부 상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점, 임차인이 대항력 및 보증금이 없는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 입지: 주안국가산업단지 내 및 인근 기업체들의 사업 확장 또는 이전 수요를 기대할 수 있습니다.

* 확장 활용 가능성: 3개 호실이 통합 사용 중이라는 점은, 만약 합법적인 사용이 가능하다면 넓은 공간을 활용할 수 있다는 잠재적 장점이 될 수 있습니다. (단, 불법 건축물 시 원상복구 부담)

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 설비 및 구조를 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 326,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 물건은 감정가를 크게 상회하는 등기부채권 총액이 존재하며, 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다.

* 합벽 철거로 인한 원상복구 비용, 불법 건축물 여부 등 물리적인 현황 조사 및 건축 전문가의 자문이 필수적입니다.

* 3개 호실의 통합 사용이 적법한지, 가능하다면 어떤 용도로 사용 가능한지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 투자 목적에 따라 신중하게 결정하시는 것이 합리적입니다.

* 추가적인 법률, 건축 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.