나이스옥션 법원경매 인천 2023타경542003 [2] 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 6층612호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림감정 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건기호1,기호5는 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역"동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공동주택및 근린생활시설,업무시설등이 혼재한 지역임.
본건기호2-4,6-9는 인천광역시 서구 가좌동 소재 "주안국가산단역"북동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공장및 근린생활시설등이 혼재한 지역임.

교통상황

기호1-9 공히 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장및 지하철등 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

기호1:철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 14층건물내 14층 1401호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호5:철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건물내 14층 1403호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호2-4,6-9:철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물내 6층 608호-614호로서
- 외벽: 복합판넬및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

이용상태

기호1:연립주택으로 이용중임.
기호5:오피스텔로 이용중임.
기호2-4,6-9: 공장(제조형지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기호1,기호5:
위생및 급배수설비,도시가스설비,화재탐지설비,승강기설비,주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.
기호2-4,6-9;
위생및 급배수설비,화재탐지설비,승강기설비(비상용3대 포함 9대),주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 2필지 일단의 대체로 사다리형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호5: 2필지 일단의 대체로 장방형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호2-4,6-9:장방형평지로 공업용(지식산업센터)으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1:서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.
기호5: 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.
기호2-4,6-9: 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호5:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호2-4,6-9:일반공업지역,대로1류(접함),가축사육제한구역,산업시설구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 구분건물이나 현황조사서에 의하면 612호, 613호, 614호 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경542003 (2)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 524-11, 아르테크주안 6층 612호 (신규 도로명 주소: 인천광역시 서구 백범로 611)

용도: 지식산업센터

감정가: 360,000,000원

토지면적: 29.80㎡ (약 8.99평)

건물면적: 107.80㎡ (약 32.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 방OO (방옥선)

특이사항: 본 건은 중복 사건이며, 집합건축물대장상 구분건물이지만 현황조사서에 따르면 612호, 613호, 614호의 벽체를 일부 허물고 하나의 작업장으로 사용하고 있음.

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 가좌동 소재 "주안국가산단역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 산업 활동 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본 건은 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 일반공업지역, 대로1류(접함), 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 10일자 하나은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 선순위의 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 약 1,014,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* (주)스마트앤토이, 노

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

본 물건은 지식산업센터로서, 주안국가산업단지와 인접한 지역에 위치하여 산업 관련 업종의 배후 수요가 기대됩니다. 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 관련 서비스업 및 지원 시설 입점에도 유리할 수 있습니다. 612호, 613호, 614호가 통합되어 사용 중인 점은 실제 운영 면적의 확장성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 교통 접근성이 양호하여 직원들의 출퇴근 및 물류 이동에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 처리: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복되어 진행 중이므로, 사건 처리 절차 및 일정에 변동 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 현황과 공부상 불일치: 집합건축물대장상으로는 개별 구분건물이지만, 실제로는 612호, 613호, 614호의 벽체를 일부 철거하여 하나의 작업 공간으로 사용하고 있습니다. 이는 추후 원상복구 명령이나 관련 법규 위반 사항 발생 시 문제가 될 소지가 있습니다. 해당 부분에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 토지이용계획상의 제한: 일반공업지역, 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역 등의 규제사항을 사전에 확인하고 사업 계획을 수립해야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천 서구 가좌동에 위치한 아르테크주안 지식산업센터로, 주안국가산단역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 360,000,000원이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 여러 호실을 통합하여 사용하는 현재의 이용 상태와 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성은 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 배후지로서의 가치: 주안국가산업단지와 인접하여 관련 기업들의 입지 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 통합 사용으로 인한 넓은 실사용 면적: 612, 613, 614호가 하나의 공간으로 활용되고 있어, 넓은 작업 공간이 필요한 업종에 매력적일 수 있습니다. (단, 합법적 사용 여부 확인 필요)

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 소멸되므로, 명도 완료 후 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 상태입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악, 명도 가능성 및 소요 기간 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 필요합니다. 현재 감정가는 360,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.