나이스옥션 법원경매 인천 2023타경542003 [1] 인천광역시 남동구 간석동 106-10 하이네스주건축물 1동 OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림감정 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건기호1,기호5는 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역"동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공동주택및 근린생활시설,업무시설등이 혼재한 지역임.
본건기호2-4,6-9는 인천광역시 서구 가좌동 소재 "주안국가산단역"북동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 공장및 근린생활시설등이 혼재한 지역임.

교통상황

기호1-9 공히 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장및 지하철등 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

기호1:철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 14층건물내 14층 1401호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호5:철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건물내 14층 1403호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

기호2-4,6-9:철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물내 6층 608호-614호로서
- 외벽: 복합판넬및 일부 석재마감.
- 창호: 샤시 창호.

이용상태

기호1:연립주택으로 이용중임.
기호5:오피스텔로 이용중임.
기호2-4,6-9: 공장(제조형지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기호1,기호5:
위생및 급배수설비,도시가스설비,화재탐지설비,승강기설비,주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.
기호2-4,6-9;
위생및 급배수설비,화재탐지설비,승강기설비(비상용3대 포함 9대),주차장설비,하수처리시설등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 2필지 일단의 대체로 사다리형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호5: 2필지 일단의 대체로 장방형평지로서 공둥주택및 업무시설부지로 이용중임.
기호2-4,6-9:장방형평지로 공업용(지식산업센터)으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1:서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.
기호5: 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.
기호2-4,6-9: 북동측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호5:일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
기호2-4,6-9:일반공업지역,대로1류(접함),가축사육제한구역,산업시설구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2023타경542003 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 방OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 106-10 하이네스주건축물 1동 14층1401호

용도: 지식산업센터 (감정평가서 요약상 해당 호실은 연립주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있으며, 건물 전체 용도는 업무시설로 표기됨)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 265,000,000원

토지 지분 면적: 8.2038㎡ (약 2.48평)

건물 면적: 54.74㎡ (약 16.56평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "하이네스주건축물" 1동 14층 1401호에 위치하고 있습니다.

본건 기호1(해당 물건)이 위치한 지역은 "간석오거리역" 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(간석오거리역)이 소재하여 전반적인 교통 환경이 양호합니다.

서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 건물 구조 및 이용상태

3.1. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 14층 건물이며, 본건은 그 중 14층 1401호입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 및 일부 석재 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 높이는 42.25m이며, 총 14층 규모입니다.

3.2. 건물 이용 상태 (및 용도 관련 특이사항)

감정평가서 요약에 따르면, 본건(기호1)은 연립주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

다만, 건축물대장상 본 건물(하이네스)의 주 용도는 업무시설이며, 오피스텔/공동주택으로도 이용 가능한 복합 용도로 파악됩니다.

사용승인일은 2017년 11월 23일입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 주요 권리 내역

말소기준권리는 2022년 11월 14일자 서구(인천광역시)의 압류(갑11)입니다.

집합건물 등기부 요약상 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

4.2. 인수되는 권리 (임차인 분석 포함)

임차인: 민중원

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 15일

확정일자: 2022년 05월 17일

배당신고일자: 2024년 01월 22일

대항력: 있음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 다음 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2)

* 인천지방법원 2023카단177(갑12), 2023카단176(갑13) 가압류

* 근로복지공단 2023카단102738 가압류(갑14)

* 서구(인천광역시) 압류(갑19)

* 국민건강보험공단 압류(갑16)

* 방옥선 강제경매(갑17)

* 남동구(인천광역시) 압류(갑20)

4.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 361,401,240원입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 및 업종

본건이 위치한 지역은 간석오거리역 인근으로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 상권입니다.

주변 지역에는 소매점, 식당, 사무실 등 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 생활 인프라

* 교통: 인천지하철 1호선 간석오거리역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포하고 있습니다.

* 편의: 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 부동산에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 쓰레기 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 발전 계획이나 지구 단위 계획에 따라 향후 시설 변동 가능성은 상존합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본건에는 대항력 있는 임차인(민중원)이 존재하며, 보증금이 270,000,000원입니다. 이 보증금은 감정가(265,000,000원)보다 높으며, 매각으로 인해 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다.

6.2. 용도 불일치 및 법적 문제 가능성

감정평가서 상 본건 호실(기호1)은 연립주택으로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 그러나 건축물대장 상 건물 전체 용도는 업무시설이며, 사용승인 용도는 오피스텔/공동주택으로 기재되어 있습니다. 또한, 매각 물건의 명시적 용도는 지식산업센터입니다. 이러한 용도상의 불일치는 향후 전입신고, 재산세 등 각종 세금 문제 및 건축 관련 법규 적용에 있어 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 중복사건 관련 불확실성

중복사건이 존재한다는 사실은 해당 물건에 대한 여러 법적 절차가 진행 중일 수 있음을 시사합니다. 이는 권리관계의 복잡성을 증가시키고, 경매 절차의 예측 가능성을 낮출 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 상업 및 업무 시설이 잘 갖추어져 있어 유동인구가 풍부합니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

7.2. 잠재적 가치

현재 감정가는 2억 6천 5백만원 수준이나, 대항력 있는 선순위 임차인 보증금(2억 7천만원)이 감정가를 초과하며, 해당 보증금 인수 가능성이 있다는 점에서 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다. 다만, 이 부분은 철저한 권리분석과 추가 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 총평

본 물건은 간석오거리역 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 지식산업센터(혹은 복합 용도)입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 높은 보증금과 건물 용도상의 불일치(연립주택 이용 vs. 지식산업센터/업무시설)는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 특히, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여 낙찰자가 잔액을 인수해야 할 가능성이 높다는 점은 신중한 접근을 요구합니다.

8.2. 추천 대상

본건은 권리관계 분석 및 법적 문제에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로, 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 경험 많은 투자자 또는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 특히, 임차인과의 협상 또는 명도 절차에 대한 전문적인 지식이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

9.1. 감정가 대비 고려사항

감정가 265,000,000원 대비, 매수인 인수 부담이 될 수 있는 임차인 보증금 270,000,000원은 본건의 실질적인 취득 가격을 결정하는 매우 중요한 요소입니다. 만약 임차인이 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 해당 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다.

9.2. 입찰가 결정 시 유의사항

본건의 예상 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 배당 예정 금액, 물건의 실제 시장 가치, 그리고 용도 불일치 문제로 인한 잠재적 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 인수 보증금액이 감정가를 상회하므로, 일반적인 경매 낙찰률을 적용하기 어렵습니다. 따라서, 해당 보증금 인수 금액을 제외한 금액을 기준으로, 감수할 수 있는 위험 부담 수준을 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 배당표 확정 및 임차인과의 협의 결과 등을 추가적으로 확인하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.