나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512061 [1] 인천광역시 강화군 불은면 신현리 103-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2024.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 불은면 넙성리 소재 "꿈틀리인생마을" 남서측 인근에 위치하고
부근은 전 및 답 등의 농경지,임야,단독주택 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)토지:1필지 부정형의 토지로 지목 도로이며 현황 도로등임.
기호(3)토지:1필지 부정형의 토지로 기호(4)토지와 함께 단독주택의 건부지로 이용중임.
기호(4)토지:1필지 사다리꼴 모양의 토지로 기호(3)토지와 함께 단독주택의 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

남측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)),
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)건물:2023년 4월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕
단층주택건물로
외벽:치장타일붙임마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

단독주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1.은 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경512061 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 불은면 신현리 103-8

* 용도: 단독주택

* 감정가: 349,053,450원

* 토지면적: 663.00㎡ (약 200.56평)

* 토지 지분: 427.9956㎡ (약 129.46평) - 전체 토지 면적 중 지분 매각

* 건물면적: 108.95㎡ (약 32.96평)

* 건물 지분: 108.95㎡ (약 32.96평) - 건물은 일괄 매각 (토지 지분과 함께 매각)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 목록1.은 지분매각.

* 건축물대장 정보 (JSON 분석):

* 주소: 인천광역시 강화군 불은면 신현리 103-2번지 (건축물대장 상 주소는 103-2번지로 표기되어 있으나, 본 건은 103-8번지입니다. 신주소는 인천광역시 강화군 불은남로95번길 30-1입니다.)

* 사용승인일: 2023년 4월 5일 (신축 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트(경사지붕)

* 층수: 지하 0층, 지상 1층

* 건물 연면적: 108.95㎡ (약 32.96평)

* 건폐율: 29.81%

* 용적률: 27.10%

* 주차: 2대 가능 (실내 2대)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 강화군 불은면 소재 "꿈틀리인생마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지(전, 답), 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 및 도로: 차량의 진출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 18일 접수된 주식회사강남파이낸스대부의 근저당권 (을12)입니다.

* 말소 예상 권리: 매각으로 인해 말소될 권리로는 근저당권, 전세권, 임의경매, 강제경매 등이 있습니다. 등기부상 을12, 을13, 을2, 갑12, 갑13 (건물 을1, 을2, 을3, 갑6, 갑7) 등이 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수 가능한 권리: 현재 등기부상 '말소: -'로 표기된 권리로는 토지의 경우 갑11(소유권이전청구권가등기, 매매예약), 갑5-1(소유권이전청구권압류)이 있으나, 일반적으로 경매를 통해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권' 등으로 명시되는 경우가 많습니다. 본건의 경우, 특별히 명시된 인수 권리는 없는 것으로 보입니다. 단, 법률적 해석에 따라 변동될 수 있으므로 현장 조사가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사강남파이낸스대부

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 강화군 불은면은 농경지와 임야, 단독주택이 주를 이루는 전원 지역입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 편의시설 위주로 분포되어 있습니다.

* 주변 시세: 강화군 불은면 지역 내 전원주택 및 토지 거래가 간헐적으로 이루어지고 있습니다. 상세 시세는 아래 '예상 입찰가' 섹션의 시세 분석을 참고해 주십시오.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 "꿈틀리인생마을"이 있으며, 강화자연휴양림, 옥토끼 우주센터 등이 차량 이동 거리에 위치합니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 강화읍내로 이동해야 이용 가능합니다.

* 교육시설: 불은면에 위치한 초등학교 등 기초 교육시설이 있으나, 상급 학교는 강화읍내로 통학해야 합니다.

* 기타: 강화군 불은면 지역은 비교적 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이로 인해 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 이는 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 강화 지역의 혐오시설(하수처리장, 소각장 등)이 친환경 시설로 전환되는 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

* 등록된 권리: 등기부상 '말소: -'로 표기된 가등기 및 압류가 존재하나, 일반적으로 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 말소 여부는 법원 결정에 따르므로 주의가 필요합니다.

* 관리비 및 유지보수: 신축 건물이나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 강화군 불은면에 위치한 신축 단독주택으로, 전원생활을 누리기에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지가 지분으로 매각된다는 점은 유의해야 할 사항이나, 건물은 신축 상태로 권리 관계 또한 명확하여 경매 낙찰 시 비교적 안전하게 소유권을 확보할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 지역 특성상 도심 접근성보다는 자연환경과 조용한 생활을 선호하는 수요층에게 적합합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로 즉시 거주가 가능하며, 수리 및 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 전원생활 환경: 강화군 불은면의 쾌적한 자연환경은 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적입니다.

* 낮은 감정가 대비 토지 면적: 총 토지 면적 663.00㎡ 대비 감정가 3.49억원은 수도권 외곽 지역임을 감안할 때, 지분 매각임을 고려해도 추가적인 시세 조사 후 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 강화군 불은면 지역의 토지 시세는 평당 약 20만 원에서 120만 원까지 다양하게 분포되어 있으며, 계획관리지역 토지는 평당 65만 원에서 120만 원 선에서 거래되는 사례가 있습니다.

* 전원주택의 경우, 불은면 지역에서 100평 내외의 토지에 신축 또는 신축에 가까운 주택이 3억 원 후반에서 7억 원 이상까지 형성되어 있습니다. (예: 삼성리 200평 토지 + 주택 4.3억~4.5억, 두운리 200평 토지 + 주택 3.5억)

* 본 건의 토지 지분 면적은 약 129.46평으로, 가장 최근 거래 사례 중 유사한 토지 가치를 적용하면 약 2억 5천만원 ~ 7억 8천만원 (평당 19만~60만원) 수준으로 산정 가능합니다. (지분 비율 약 64.55% 고려 시)

* 건물 면적 108.95㎡ (약 33평) 신축 건물의 가치는 감정가 산정 시 반영되었을 것으로 보이며, 시세 대비 건축비 및 신축 프리미엄을 고려하면 약 1억 5천만원 ~ 2억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가: 349,053,450원

* 분석: 감정가는 토지 총면적 663.00㎡ (약 200.56평)과 건물 면적 108.95㎡ (약 32.96평)를 기준으로 산정되었습니다. 본건은 토지 지분(약 129.46평) 매각이므로, 전체 토지 가치의 약 64.55%를 반영해야 합니다. 주변 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 토지 지분 가치는 약 2.5억 원 ~ 7.8억 원, 신축 건물 가치는 약 1.5억 원 ~ 2.5억 원 범위로 추정됩니다. 이에 따라, 본 건의 실질적인 가치는 약 4억 원 ~ 10.3억 원 범위로 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 현재 감정가 349,053,450원 대비, 토지 지분 매각 및 강화군 불은면의 전원 지역 특성을 고려할 때, 본 건의 실질 가치는 감정가와 유사하거나 다소 높을 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 투자 부담감 및 지역적 한계를 고려하여, 경쟁률이 높지 않다면 감정가 수준 또는 그 이하에서도 접근 가능할 수 있습니다.

* 따라서, 1차 응찰 시에는 감정가 수준인 3.5억원 ~ 4억원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이후 유찰 시 추가적인 시세 분석 및 현장 방문을 통해 입찰가를 조정할 수 있습니다.

* 최종 제안 : 3억 5천만원 ~ 4억원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.