나이스옥션 법원경매 인천 2024타경522648 [5] 인천광역시 서구 석남동 561-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2024.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남중학교" 북서측 일대에 위치하며 주위는 단독주택
및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(2),(3),(7),(8),(9),(10),(13)
본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "서부여성회관역"
이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

기호(6)
본건 인근까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "서부여성회
관역" 이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2)
인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 나지상태임.

기호(3),(6),(7),(8),(9),(10)
인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 단독주택 부지로 이용중임.

기호(13)
인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 다가구주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2),(8)
본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(3),(7),(9),(10)
본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(6)
본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(13)
본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(8)
제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(3),(7)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 도로(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인
천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

기호(6)
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.



기호(9),(10)
제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(13)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 가축사육제한구역(인천광역시
서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)
1999년 07월 23일 사용승인된 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건으로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

기호(4)
1984년 10월 10일 사용승인된 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 시멘트 사이딩 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

기호(5)
1989년 11월 17일 사용승인된 조적조 평슬래브 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(11)
1989년 11월 17일 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(12)
1990년 02월 21일 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.


기호(14)
1985년 10월 16일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 부대건물로서

외벽 : 타일붙임 및 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(15)
1985년 10월 16일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 부대건물로서

외벽 : 적벽돌조 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)
다가구주택으로 이용중임.

기호(4),(5),(11),(12),(15)
주택으로 이용중임.

기호(14)
주택 및 일부 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호(1),(4),(5),(11),(12),(14),(15)
기본적인 전기설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(1)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉠이 소재하고 있음.

기호(4)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉡-㉣이 소재하고 있음.

기호(5)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉤-㉦이 소재하고 있음.

기호(11)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉧-㉯이 소재하고 있음.

기호(12)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉰-㉳이 소재하고 있음.

기호(14)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉴-㉶이 소재하고 있음.

기호(15)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉷-㉸이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경522648 (5)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 561-22 (신주소: 인천광역시 서구 길주로142번길 54-1)

용도: 다가구주택, 주택, 근린생활시설 (공부상 단독주택이나 실제 복수 용도)

감정가: 452,759,440 원

토지면적: 124.60㎡ (약 37.7 평)

건물면적: 218.88㎡ (약 66.2 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 건물 구성

본건은 여러 개의 개별 건물로 구성되어 있으며, 각 건물은 사용승인일자가 상이함.

* 기호(1): 1999년 7월 23일 사용승인된 철근콘크리트조 3층 건물

* 기호(4): 1984년 10월 10일 사용승인된 벽돌조 2층 건물

* 기호(5): 1989년 11월 17일 사용승인된 조적조 2층 건물

* 기호(11): 1989년 11월 17일 사용승인된 벽돌조 2층 건물

* 기호(12): 1990년 2월 21일 사용승인된 벽돌조 2층 건물

* 기호(14): 1985년 10월 16일 사용승인된 벽돌조 2층 건물 및 단층 부대건물

* 기호(15): 1985년 10월 16일 사용승인된 벽돌조 단층 부대건물

* 제시외 건물: 29.24㎡ (약 8.8 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 서구 석남동에 소재하며, "석남중학교" 북서측 일대에 위치함.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

인천지하철 2호선 "서부여성회관역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건 토지(기호별)는 서측, 동측, 북측으로 폭 약 3~6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(2),(8): 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

* 기호(3),(7): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

* 기호(6): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 기호(9),(10): 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 기호(13): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

다양한 주거지역 및 지구단위계획구역에 속해 있으며, 일부 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 10일 접수된 주식회사노블캐피탈대부의 근저당권(을1)임.

3.2. 소멸될 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 근저당권 (주식회사노블캐피탈대부, 2023.03.10)

* 근저당권부 채권질권 (주식회사그린위치, 2023.03.10)

* 근저당권부 채권질권 (김희선, 2024.04.09)

* 근저당권부 채권질권 (김미진, 2024.04.09)

* 임의경매 (주식회사노블캐피탈대부, 2024.04.18)

* 압류 (서인천세무서장, 2025.01.22)

* 압류 (서구(인천광역시), 2025.05.13)

3.3. 인수될 권리

* 대항력 있는 임차인: 신영규

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2017년 5월 22일

- 특이사항: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 주의가 필요함. 금액이 미상임에도 불구하고 대항력이 있으므로, 향후 명도 진행 시 해당 임차인의 거주 권리 및 관련 법적 이슈에 대한 면밀한 검토가 필요함. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,766,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 시장 동향

최근 거래 사례를 보면, 인근 다세대 주택의 경우 전용면적 약 39~48㎡(약 12~14평) 기준, 7천 7백만원에서 1억 5백만원 사이의 실거래가가 확인됨. 이는 본건과 같은 단독/다가구 주택 전체의 가치와 직접 비교하기는 어렵으나, 지역의 주택 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음. 본건의 감정가는 4억 5천 2백만원 수준으로, 이는 개별 다세대 주택 단위 거래가보다는 훨씬 높은 금액임.

4.2. 지역 특성

본건은 주거 지역에 위치하며, 상업 및 편의시설과의 접근성이 양호한 편임. 특히 서부여성회관역이 인근에 있어 역세권의 이점을 가짐.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천지하철 2호선 서부여성회관역이 인근에 위치하며, 각종 상업 및 편의시설 이용이 가능한 지역임.

5.2. 교육시설

석남중학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있음.

5.3. 주변 시설 (혐오시설)

현재 확인된 정보만으로는 본건 소재지 주변에 혐오시설이 소재한다는 직접적인 정보는 없으나, 일반적인 주거지역의 특성을 가지는 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 신영규가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 임대차 관계 및 명도 조건에 대한 추가적인 확인이 필수적임. 금액 미상 임차인의 존재는 예상치 못한 법적 문제나 명도 지연을 야기할 수 있음.

6.2. 건물 노후화 및 관리 상태

여러 채의 건물이 혼재되어 있고, 일부 건물은 1980년대에 사용승인되어 노후화가 진행되었을 가능성이 높음. 건물의 전반적인 상태 및 유지보수 비용에 대한 면밀한 점검이 필요함.

6.3. 제시외 건물

등기부등본에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각 대상이지만 법적 안정성 및 철거 가능성 등 추가 확인이 필요함.

6.4. 복합적인 토지 용도 지역

토지가 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 복합적으로 지정되어 있어, 토지 활용 및 개발에 있어 건축 법규 검토가 복잡할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동에 위치한 다가구주택 및 부속건물로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있음. 다수의 건물이 일괄 매각되며, 토지 면적 대비 건물 면적이 상당하여 잠재적인 임대 수익 또는 개발 가치를 기대할 수 있음. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 여러 동의 노후된 건물 구성, 제시외 건물 및 복합적인 토지 이용 계획 등은 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 서부여성회관역 인근으로 교통 편의성이 높음.

* 다수 건물 보유: 여러 동의 건물이 존재하여 다가구 임대 수익 창출 또는 향후 재건축/증축 등 개발 잠재력 보유.

* 상대적으로 양호한 토지 면적: 124.60㎡의 토지 면적은 지역 내에서 활용 가치가 있을 수 있음.

* 감정가 대비 잠재력: 현 감정가 4억 5천만원대 대비, 시장 거래가를 고려할 때 추가적인 가치 상승 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 452,759,440원임. 최근 인근 다세대 주택 실거래가(전용면적 기준)를 고려하면, 단위 면적당 가격이 높은 편으로 분석됨. 하지만 본건은 여러 채의 노후된 건물과 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이라는 명확한 리스크를 안고 있음. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

예상 입찰가 범위: 470,000,000원 ~ 490,000,000원.

(본 입찰가 범위는 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 본건의 특수성을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 경쟁 구도 등을 면밀히 검토하여 최종 결정해야 함.)

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