나이스옥션 법원경매 인천 2024타경522648 [4] 인천광역시 서구 석남동 564-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2024.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남중학교" 북서측 일대에 위치하며 주위는 단독주택
및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(2),(3),(7),(8),(9),(10),(13)
본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "서부여성회관역"
이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

기호(6)
본건 인근까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "서부여성회
관역" 이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2)
인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 나지상태임.

기호(3),(6),(7),(8),(9),(10)
인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 단독주택 부지로 이용중임.

기호(13)
인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 다가구주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2),(8)
본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(3),(7),(9),(10)
본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(6)
본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(13)
본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(8)
제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(3),(7)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 도로(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인
천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

기호(6)
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.



기호(9),(10)
제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(13)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 가축사육제한구역(인천광역시
서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)
1999년 07월 23일 사용승인된 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건으로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

기호(4)
1984년 10월 10일 사용승인된 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 시멘트 사이딩 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

기호(5)
1989년 11월 17일 사용승인된 조적조 평슬래브 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(11)
1989년 11월 17일 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(12)
1990년 02월 21일 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.


기호(14)
1985년 10월 16일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 부대건물로서

외벽 : 타일붙임 및 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(15)
1985년 10월 16일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 부대건물로서

외벽 : 적벽돌조 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)
다가구주택으로 이용중임.

기호(4),(5),(11),(12),(15)
주택으로 이용중임.

기호(14)
주택 및 일부 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호(1),(4),(5),(11),(12),(14),(15)
기본적인 전기설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(1)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉠이 소재하고 있음.

기호(4)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉡-㉣이 소재하고 있음.

기호(5)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉤-㉦이 소재하고 있음.

기호(11)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉧-㉯이 소재하고 있음.

기호(12)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉰-㉳이 소재하고 있음.

기호(14)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉴-㉶이 소재하고 있음.

기호(15)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉷-㉸이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2024타경522648 (4)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 564-22

용도: 단독주택 (건물 등기부상 주택, 다가구주택, 근린생활시설 등 복합 용도 가능성 있음)

감정가: 493,897,470 원 (약 4억 9천 3백 89만 7천 원)

토지면적: 138.40㎡ (약 41.86 평)

건물면적: 234.18㎡ (약 70.84 평) + 제시외 건물 24.70㎡ (약 7.47 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 노블캐피탈대부 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 2호선 "서부여성회관역"이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통임.

토지는 제1종/제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 10일 접수된 주식회사 노블캐피탈대부의 근저당권 (채권최고액 1,500,000,000원)으로서, 경매를 통해 본 물건의 매각으로 해당 권리 및 그보다 후순위의 권리들은 소멸될 예정임.

인수되는 권리:

* 을구 10번 주택임차권: 한국토지주택공사(LH) 소유의 임차권이며, 임대차보증금 90,000,000원, 전입일자 2020년 8월 3일, 확정일자 2020년 6월 19일임. 물건명세서상 명시적으로 매수인이 인수해야 하는 권리로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

기타 임차인:

* * 김 (보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2007-11-06): 대항력이 있음. 전입일자가 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로, 보증금 인수 여부를 면밀히 검토해야 함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 1,766,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 1,856,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 석남중학교 등 교육시설과 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

제공된 주변 다세대주택 최근 매매 정보에 따르면, 소형 다세대 주택의 경우 약 7천만 원에서 1억 5백만 원 수준에서 거래되고 있으나, 본건은 단독주택 용도로 대지 및 건물 면적이 상당하여 직접적인 가격 비교는 어려움. 감정평가액 4억 9천 3백만 원은 해당 지역의 단독 또는 다가구 주택 가치를 반영한 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 이동 가능한 거리에 다양한 편의시설 접근 가능.

* 교육시설: 석남중학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경.

* 교통: 인천지하철 2호선 서부여성회관역을 통해 시내 이동 용이.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 한국토지주택공사(LH)의 임차보증금 9천만 원 및 김 임차인의 5백만 원 보증금 인수 가능성이 있음. 특히 LH 임차보증금 9천만 원은 물건명세서에 명시적으로 인수 조건으로 기재되어 있어, 투자 비용에 반드시 포함하여 고려해야 함.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 채권자들의 배당을 통한 채권 만족도가 낮을 수 있으며, 이는 경매 과정 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인임.

* 제시외 건물 포함: 총 24.70㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황, 법적 효력 및 철거 가능성 등을 사전에 확인해야 함.

* 건물 노후화: 일부 건물(1984년, 1985년, 1989년 사용승인)은 상당한 노후화가 진행되었을 수 있으며, 이에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 단독주택(다수의 건물 포함)으로, 감정평가액은 약 4억 9천 3백만 원임.

입지적으로는 지하철역과 학교가 인접하여 주거 환경이 양호한 편임.

가장 중요한 특징은 매수인이 인수해야 하는 임차보증금(LH 9천만 원, 김 5백만 원 추정)이 존재한다는 점임. 특히 LH 임차보증금 9천만 원은 물건명세서에 명시적으로 인수 조건으로 기재되어 있어, 투자 비용 산정 시 최우선으로 고려해야 함.

높은 채권 총액과 임차인 인수 부담이 존재하므로, 투자 수익률 산정 시 이러한 제반 비용을 반드시 포함하여 신중하게 접근해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 석남동 일대는 인천시의 주요 개발 지역 중 하나로, 향후 도시 재생 및 개발 사업에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

* 우수한 접근성: 인천지하철 2호선 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 이는 주거 수요 유지에 긍정적인 요소로 작용함.

* 복합 활용 가능성: 여러 동의 건물로 구성되어 있어, 임대 사업, 직접 거주 및 일부 임대 등 다양한 활용 방안 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 493,897,470원이지만, 매수인이 인수해야 하는 임차보증금(LH 90,000,000원 + 김 5,000,000원 추정 = 총 95,000,000원)을 고려하면 실질적인 총 투자 비용은 감정가에 인수 보증금을 더한 금액(약 5억 8천 8백만 원) 이상이 될 수 있음.

따라서 안정적인 수익 확보를 위해서는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

예상 입찰가는 약 3억 5천만 원 ~ 4억 5천만 원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. (이는 인수하는 보증금 9,500만 원을 제외한 입찰 금액 기준임)

최종 입찰가는 현장 답사, 권리관계 재확인, 시장 상황, 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.