나이스옥션 법원경매 인천 2024타경522648 [6] 인천광역시 서구 석남동 561-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2024.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남중학교" 북서측 일대에 위치하며 주위는 단독주택
및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(2),(3),(7),(8),(9),(10),(13)
본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "서부여성회관역"
이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

기호(6)
본건 인근까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "서부여성회
관역" 이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2)
인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 나지상태임.

기호(3),(6),(7),(8),(9),(10)
인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 단독주택 부지로 이용중임.

기호(13)
인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 다가구주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2),(8)
본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(3),(7),(9),(10)
본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(6)
본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(13)
본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(8)
제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(3),(7)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 도로(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인
천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

기호(6)
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.



기호(9),(10)
제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(13)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 가축사육제한구역(인천광역시
서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)
1999년 07월 23일 사용승인된 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건으로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

기호(4)
1984년 10월 10일 사용승인된 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 시멘트 사이딩 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

기호(5)
1989년 11월 17일 사용승인된 조적조 평슬래브 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(11)
1989년 11월 17일 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(12)
1990년 02월 21일 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.


기호(14)
1985년 10월 16일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 부대건물로서

외벽 : 타일붙임 및 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(15)
1985년 10월 16일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 부대건물로서

외벽 : 적벽돌조 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)
다가구주택으로 이용중임.

기호(4),(5),(11),(12),(15)
주택으로 이용중임.

기호(14)
주택 및 일부 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호(1),(4),(5),(11),(12),(14),(15)
기본적인 전기설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(1)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉠이 소재하고 있음.

기호(4)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉡-㉣이 소재하고 있음.

기호(5)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉤-㉦이 소재하고 있음.

기호(11)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉧-㉯이 소재하고 있음.

기호(12)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉰-㉳이 소재하고 있음.

기호(14)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉴-㉶이 소재하고 있음.

기호(15)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉷-㉸이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경522648 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사OOOOOOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 인천광역시 서구 석남동 561-27

용도: 단독주택 (다가구주택, 주택, 근린생활시설로 이용 중)

감정가: 360,830,640원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 면적

토지면적: 121.70㎡ (약 36.81평)

토지지분: 121.7㎡ (약 36.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 197.28㎡ (약 59.68평)

건물지분: 197.28㎡ (약 59.68평)

건물 제시외면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

1.4. 특이사항

공동담보, 대항력있는 임차인 존재, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남중학교" 북서측 일대에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 2호선 "서부여성회관역"이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측, 동측, 북측으로 폭 약 3~6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변)에 해당하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 3월 10일 접수된 주식회사노블캐피탈대부의 근저당권(15억원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 질권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 1,766,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-07-27

대항력: 있음

비고: 권리분석

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-09

대항력: 있음

비고: 권리분석

인수 보증금 합계: 0원

주의: 상기 임차인들은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명확하지 않더라도 대항력은 존재하므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 주거지역 내에 위치하며, 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있습니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 대중교통 접근성

인천지하철 2호선 "서부여성회관역"이 도보권에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

4.3. 편의 및 교육시설

"석남중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 마트, 병원 등 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

4.4. 주변 시세

제공된 JSON 정보에 따르면, 최근(2026년 1월) 인근 지역 다세대 주택 매매 실례가 존재합니다.

- "한빛빌라": 전용면적 40.98㎡, 2026년 1월 9일, 7,700만원(7천7백만원)에 거래.

- "경성빌라가동": 전용면적 38.97㎡, 2026년 1월 8일, 10,000만원(1억원)에 거래.

- "대명그린빌": 전용면적 47.76㎡, 2026년 1월 5일, 10,500만원(1억 5백만원)에 거래.

상기 거래는 다세대 주택 기준이며, 본 건은 단독주택/다가구주택으로 용도가 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 주거용 부동산 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주거 밀집 지역으로 상대적으로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

지하철역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 학교가 가까워 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주변 혐오시설

확인 결과, 본 건 주변에 특별한 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다. (정밀 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 명시되었으나 대항력을 보유한 임차인이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연, 추가 협상 또는 비용 발생의 위험을 내포합니다.

6.2. 제시외 건물

건물 면적 외에 30.00㎡(약 9.08평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이에 대한 권리관계 및 철거 가능성, 활용 방안 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 복합적인 건물 구조

본 건에는 다양한 연식(1984년 ~ 1999년)의 여러 동 건물(기호 1, 4, 5, 11, 12, 14, 15 등)이 포함되어 있습니다. 각 건물의 노후도, 관리 상태, 법규 준수 여부 등을 종합적으로 점검해야 합니다.

6.4. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행된 것으로 보입니다. 다른 공동담보 물건의 진행 상황 및 가치에 따라 본 건의 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아(17억 6천 6백만원 vs 3억 6천만원) 경매가 유찰될 가능성 또는 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치하며, 지하철역 및 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거용 부동산입니다. 토지 면적과 건물 면적이 비교적 넓어 활용 가치가 있을 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 없이 존재하는 점, 제시외 건물이 포함된 점, 여러 동의 건물이 복합적으로 구성된 점 등 명도 및 건물 관리 측면에서 잠재적 리스크가 상당합니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 낙찰가의 하락 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

인천지하철 2호선 "서부여성회관역" 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

8.2. 주거 밀집 지역

단독주택 및 다세대주택이 밀집한 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

8.3. 잠재적 가격 하락 가능성

높은 채권 총액과 임차인 리스크 등으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8.4. 토지 규모

총 토지 면적이 121.70㎡로, 개별 필지로서의 가치 또는 활용 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 360,830,640원이나, 등기부채권 총액이 1,766,000,000원에 달하며 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 리스크 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다.

최근 주변 다세대 주택 매매 시세(약 7천 7백만원 ~ 1억 5백만원)는 본 건의 규모와는 차이가 있으나, 해당 지역의 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 안전하고 합리적인 투자를 위해서는 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 중요합니다.

권장 예상 입찰가는 감정가 대비 20% ~ 30% 할인된 범위인 약 252,000,000원 ~ 288,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 정확한 상황 파악과 명도 가능성, 제시외 건물에 대한 추가 조사 등 선행되어야 할 현장 확인 및 법률 검토가 반드시 필요하며, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.