나이스옥션 법원경매 인천 2024타경522648 [3] 인천광역시 서구 석남동 563-34 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2024.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남중학교" 북서측 일대에 위치하며 주위는 단독주택
및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(2),(3),(7),(8),(9),(10),(13)
본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "서부여성회관역"
이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

기호(6)
본건 인근까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "서부여성회
관역" 이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2)
인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 나지상태임.

기호(3),(6),(7),(8),(9),(10)
인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 단독주택 부지로 이용중임.

기호(13)
인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 다가구주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2),(8)
본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(3),(7),(9),(10)
본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(6)
본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(13)
본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(8)
제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(3),(7)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 도로(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인
천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

기호(6)
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.



기호(9),(10)
제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(13)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 가축사육제한구역(인천광역시
서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)
1999년 07월 23일 사용승인된 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건으로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

기호(4)
1984년 10월 10일 사용승인된 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 시멘트 사이딩 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

기호(5)
1989년 11월 17일 사용승인된 조적조 평슬래브 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(11)
1989년 11월 17일 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(12)
1990년 02월 21일 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.


기호(14)
1985년 10월 16일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 부대건물로서

외벽 : 타일붙임 및 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(15)
1985년 10월 16일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 부대건물로서

외벽 : 적벽돌조 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)
다가구주택으로 이용중임.

기호(4),(5),(11),(12),(15)
주택으로 이용중임.

기호(14)
주택 및 일부 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호(1),(4),(5),(11),(12),(14),(15)
기본적인 전기설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(1)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉠이 소재하고 있음.

기호(4)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉡-㉣이 소재하고 있음.

기호(5)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉤-㉦이 소재하고 있음.

기호(11)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉧-㉯이 소재하고 있음.

기호(12)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉰-㉳이 소재하고 있음.

기호(14)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉴-㉶이 소재하고 있음.

기호(15)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉷-㉸이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경522648 (3)

물건종별: 근린주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 인천광역시 서구 석남동 563-34

토지면적: 153.10㎡ (약 46.31평)

토지지분: 153.1㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 201.15㎡ (약 60.85평)

건물지분: 201.15㎡

건물 제시외면적: 13.50㎡

1.3. 용도 및 감정가

용도: 근린주택

감정평가액: 593,106,050원 (오억구천삼백십만육천오십원)

1.4. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남중학교" 북서측 일대에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 2호선 "서부여성회관역"이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측, 동측, 북측으로 폭 약 3미터 내외에서 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호별로 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 이력이 다수 존재하며, 말소기준권리인 근저당 외 다수의 근저당, 질권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다.

3.2. 말소기준권리

2023년 3월 10일 접수된 주식회사 노블캐피탈대부의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위 권리 및 제한사항은 소멸될 예정입니다. 단, 별도 합의 또는 법률 규정에 따라 인수되는 권리가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 윤민정

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 22일

확정일자: 2021년 10월 21일

대항력: 있음

권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 상기 임차인은 대항력이 있으므로 입찰 전 명도 및 보증금 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 인근에 다양한 상업시설이 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 개발 계획

"서부여성회관역 주변 지구단위계획구역"으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대중교통 이용이 용이하며, 인근 편의시설 및 상업시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

석남중학교가 인접하여 자녀 교육 환경에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 윤민정은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어 명도 절차 진행 시 추가적인 확인 및 조치가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

제시외 건물(13.50㎡)이 매각에 포함되므로, 현황 확인 및 처분 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보로 설정되어 있어, 관련 채권 및 채무 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 지도 및 자료 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 근린주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 소재합니다. 감정가는 593,106,050원이지만, 주변 시세 분석 결과 제시된 아파트/다세대 주택 거래가와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 토지 가치나 개발 잠재력에 대한 높은 평가가 반영된 것으로 추정됩니다. 대항력 있는 임차인 존재는 명도 과정에서 주의를 요하는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다양한 용도의 건물들이 복합적으로 존재하여 투자 및 활용 방안이 다각적일 수 있습니다.

* 감정가 대비 시장가치가 낮은 점을 고려할 때, 적정 가격에 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월 거래)에 따르면, 주변 다세대 주택의 전용면적당 거래가는 약 187만 원/㎡에서 256만 원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 본건 건물 면적(201.15㎡)에 적용 시, 대략 3억 7천만 원에서 5억 1천만 원 내외의 시세가 추정됩니다. 이는 감정평가액 593,106,050원과는 상당한 차이를 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점을 고려해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원으로 처리된다 하더라도, 명도 비용 및 절차를 감안해야 합니다.

감정가의 70~80% 수준을 기본으로 하되, 시장 시세 분석 결과(약 3.7억 ~ 5.1억 원)를 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 450,000,000원 (사억오천만 원) 에서 500,000,000원 (오억 원) 범위 내에서 경쟁 상황과 명도 가능성을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.