나이스옥션 법원경매 인천 2024타경522648 [1] 인천광역시 서구 석남동 562-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2024.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남중학교" 북서측 일대에 위치하며 주위는 단독주택
및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(2),(3),(7),(8),(9),(10),(13)
본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "서부여성회관역"
이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

기호(6)
본건 인근까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "서부여성회
관역" 이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2)
인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 나지상태임.

기호(3),(6),(7),(8),(9),(10)
인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 단독주택 부지로 이용중임.

기호(13)
인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 다가구주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2),(8)
본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(3),(7),(9),(10)
본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(6)
본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(13)
본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(8)
제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(3),(7)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 도로(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인
천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

기호(6)
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.



기호(9),(10)
제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(13)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 가축사육제한구역(인천광역시
서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)
1999년 07월 23일 사용승인된 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건으로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

기호(4)
1984년 10월 10일 사용승인된 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 시멘트 사이딩 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

기호(5)
1989년 11월 17일 사용승인된 조적조 평슬래브 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(11)
1989년 11월 17일 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(12)
1990년 02월 21일 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건으로서

외벽 : 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.


기호(14)
1985년 10월 16일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 부대건물로서

외벽 : 타일붙임 및 적벽돌조 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

기호(15)
1985년 10월 16일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 부대건물로서

외벽 : 적벽돌조 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)
다가구주택으로 이용중임.

기호(4),(5),(11),(12),(15)
주택으로 이용중임.

기호(14)
주택 및 일부 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호(1),(4),(5),(11),(12),(14),(15)
기본적인 전기설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(1)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉠이 소재하고 있음.

기호(4)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉡-㉣이 소재하고 있음.

기호(5)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉤-㉦이 소재하고 있음.

기호(11)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉧-㉯이 소재하고 있음.

기호(12)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉰-㉳이 소재하고 있음.

기호(14)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉴-㉶이 소재하고 있음.

기호(15)
후첨 ‘건물개황도’와 같이 제시외건물㉷-㉸이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2024타경522648 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가석로 190-8 (석남동 562-8)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 777,666,000원

* 토지면적: 159.90㎡ (약 48.37평)

* 토지지분: 159.9㎡ (약 48.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 337.56㎡ (약 102.11평)

* 건물지분: 337.56㎡ (약 102.11평)

* 건물 제시외면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주식회사노블캐피탈대부 (추정)

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 다수 소재

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남중학교" 북서측 일대에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 인천지하철2호선 "서부여성회관역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

토지의 일부는 서측, 동측, 북측으로 폭 약 3~6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 10일 접수된 주식회사노블캐피탈대부의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리

본 경매 절차로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 일부는 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금/차임):

* 김 : 전입 2022-02-22, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. (주의 필요)

* 김 : 전입 2022-02-21, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. (주의 필요)

* 원 : 전입 2023-01-30, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. (주의 필요)

* 이 : 전입 2018-05-11, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. (주의 필요)

* 이 : 전입 2023-02-20, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. (주의 필요)

* 정 : 전입 2020-02-12, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. (주의 필요)

* 김 : 전입 2023-09-15, 대항력 없음.

* 김 : 전입 2023-12-29, 대항력 없음.

* 유 : 전입 2023-09-07, 대항력 없음.

* 한 : 전입 2023-04-25, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 상기 대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 법적 효력 발생 가능성이 있으므로 인수 여부에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 모든 권리는 말소 처리되었습니다.

1.3. 상권분석

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본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 대중교통 이용이 편리한 지하철역 인근으로, 배후 수요 확보가 용이한 입지입니다.

1.4. 생활정보

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* 교통

인천지하철2호선 서부여성회관역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 양호합니다.

* 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

석남중학교가 인근에 위치하고 있어 통학이 용이합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적리스크

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* 대항력 있는 임차인

총 6명의 임차인이 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다. 이들의 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수될 가능성을 배제할 수 없어 명도 및 추가 비용 발생 위험이 있습니다.

* 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황 및 결과가 본 물건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 건물

토지 및 건물 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 현황 파악 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 건물 노후도

본건은 여러 동의 건물로 구성되어 있으며, 가장 오래된 건물은 1980년대에 사용 승인되었습니다. 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용계획

제1종 및 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 용도 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

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인천광역시 서구 석남동에 위치한 본 다가구주택은 지하철역 역세권이라는 장점을 가지고 있으며, 일반적인 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 있어 입지적 가치가 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 특히 보증금 0원으로 표기된 임차인들에 대한 철저한 법적 검토 및 인수 여부 확인이 필수적입니다. 또한 공동담보 물건이라는 점, 제시외 건물 포함, 다양한 건축 연령의 건물 구성 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소들입니다.

1.7. 투자포인트

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* 역세권 입지: 인천지하철2호선 서부여성회관역 인근으로 교통 편의성이 높습니다.

* 배후 수요: 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 시세차익 기대: 시장 상황 및 향후 개발 계획에 따라 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상입찰가

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본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보와 면밀한 분석이 필요합니다.

* 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례

* 각 임차인의 실제 보증금 및 인수 여부 확정

* 명도 예상 비용 및 기간

* 건물 상태 진단 및 예상 수리비

* 주변 지역 개발 계획 및 미래 가치 전망

제시된 감정가 777,666,000원에서 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.