나이스옥션 법원경매 인천 2024타경533266 [1] 인천광역시 계양구 동양동 615 우남푸르미아 103동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2024.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "동양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 도서관, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통
시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의
도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 9층 901호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 아파트 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사
육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평
표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법
률>, 과밀억제권역(2024-06-20)<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문
화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호조례>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경533266 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 동양동 615 우남푸르미아 103동 9층 901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 207,000,000원

* 토지 면적: 55.58㎡ (약 16.8평)

* 토지 지분: 27.79㎡ (약 8.4평)

* 건물 면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

* 건물 지분: 42.462㎡ (약 12.8평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "동양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 도서관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 9층 901호임.

* 이용 상태: 본건은 아파트 구조임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 옥내소화전 설비 등이 되어 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역), 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역.

1.2. 권리분석

* 매각 물건: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 채권자: 이OO

* 말소기준권리: 2022년 8월 5일 접수된 이선심의 임광민 지분 가압류 (갑7).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됨.

* 매각으로 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 채진숙 (전입일 2021년 12월 3일). 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 명도에 대한 검토 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 기타 권리 사항:

* 공유자 우선매수 신고: 타 공유자가 본 물건을 낙찰가에 우선하여 매수할 수 있는 권리 신고가 있을 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능함.

* 등기부채권 총액: 336,096,849원.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

* 인천 계양구 동양동 일대는 주거 지역으로서, 상권의 발달 정도는 보통 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 동양중학교 인근에 위치하며, 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 도서관, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

* 편의시설: 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등이 있으며, 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 아파트 정보:

* 단지명: 우남푸르미아

* 준공 연도: 2011년

* 동수: 3동

* 세대수: 158세대

* 전용 면적: 84.92㎡ ~ 84.95㎡ (약 25.7평)

* 주차 대수: 총 172대

* 최고 층수: 15층

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지와 건물 지분 매각으로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로 타 공유자와의 관계, 향후 재산권 행사에 있어 협의 및 제약이 발생할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 채진숙 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 존재하므로 명도 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 비용이 발생할 가능성이 있음.

* 공유자 우선매수 신고: 타 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있으며, 이를 고려한 입찰 전략 필요.

* 토지 이용 계획 상 제한: 중요시설물보호지구(공항), 장애물제한표면구역 등 항공 관련 제한 사항이 존재하여, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

* 혐오 시설: 제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 공항 관련 지역 제한 사항은 유의 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 우남푸르미아 아파트의 지분 매각 물건입니다. 지분 매각이라는 특성상 타 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 공유자 우선매수 신고 가능성도 염두에 두어야 합니다. 또한, 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서의 주의가 요구됩니다. 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되나, 공항 관련 규제 등 토지 이용 계획 상 일부 제한이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 타 공유자 협의를 통해 완전한 소유권을 확보할 경우, 시세 차익 기대 가능.

* 보증금 0원인 임차인의 존재는 실질적인 인수 금액 부담을 낮추는 요인이 될 수 있으나, 법적 검토는 필수.

* 인천 계양구 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등을 고려한 투자 전략 수립.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 면적(84.92㎡)의 아파트 시세는 2026년 5월-6월 기준 약 3억 8천만원 ~ 3억 9천만원 수준입니다.

* 본 건은 전체 면적의 약 50% 지분 매각에 해당하며, 이에 따른 현재 시세 기반의 지분 가치는 약 1억 9천만원 (3.8억 * 0.5)으로 추정됩니다.

* 감정가는 2억 7백만원으로 책정되었습니다.

* 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 명도 비용, 법적 절차 비용 등을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가(2억 7백만원)의 80% ~ 90% 수준인 1억 6천 5백 6십만원 ~ 1억 8천 6백 3십만원으로 예상됩니다.

* 종합적인 판단 하에, 본 건의 예상 입찰가는 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 제안합니다.

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.