나이스옥션 법원경매 인천 2024타경575888 [1] 인천광역시 연수구 송도동 33-1 송도아트윈푸르지오 101동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연번(1)은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "센트럴파크역(인천지하철1호선)" 서측
인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는
지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

위치 및 주위환경

본건 연번(2)는 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역(공항철도)" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건 연번(1)까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 센트럴파크역(인천
지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건 연번(2) 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 운서역(공항
철도)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상10층 건물 내 제7층 제711호로서,

외벽 : 알루미늄 복합판넬 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상60층 건물 내 제17층 제1702호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 연번(1)은 아파트로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

이용상태

본건 연번(2)는 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설
건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 삼각형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 제1,2종근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 연번(2)는 북동측으로 노폭 약 26미터 내외의 포장도로에 접해있으며, 북서측으로는
노폭 약 20미터 내외의 보행자포장도로에 각각 접해있음.

인접 도로상태등

본건 연번(1) 단지는 외곽공도에 접해있으며, 단지내 출입구를 통하여 차량의 진출입이
원활한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2012-12-28)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정
및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장
관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로1류(폭 35m-40m)
(보조간선)(접합), 대로1류(폭 35m-40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(국지
도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(특수도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정
및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 연번(1)의 임대사항 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음(지하철도시설 소유 및 통행권 확보 목적임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경575888 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 33-1 송도아트윈푸르지오 101동 17층1702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,063,000,000원

* 토지면적: 17.52㎡ (약 5.3평)

* 건물면적: 106.78㎡ (약 32.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상60층 건물 내 17층 1702호

* 사용승인일: 2015년 8월 27일

* 전용면적: 약 84.97㎡ (약 25.7평)

* 분양면적: 약 106.78㎡ (약 32.3평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 연수구 송도동 소재 "센트럴파크역(인천지하철1호선)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 센트럴파크역(인천지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m)(보행자도로), 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 단지는 외곽 공도에 접해 있으며, 단지 내 출입구를 통하여 차량의 진출입이 원활한 상태입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2016년 1월 8일, 298,500,000원)

* 인수되는 권리: 토지 별도등기(구분지상권) - 지하철 도시시설 소유 및 통행권 확보 목적 (2015년 10월 16일 등기)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을2 주택임차권(유지화), 갑6 가압류, 갑7 강제경매, 갑8 압류 등 등기부상의 모든 권리(말소기준권리보다 후순위)는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* * 주택도시보증공사(유지화)

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 21일

* 확정일자: 2024년 2월 2일

* 배당신고일자: 2025년 11월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기 말소 예정

* * 임윤균

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 21일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 주상복합, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 교통 접근성: 센트럴파크역(인천지하철1호선) 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 송도아트윈푸르지오 아파트로, 2015년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 총 60층 중 17층으로 고층 조망이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 단지 내 커뮤니티 시설, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 주변 근린생활시설 및 공원을 이용하기 편리합니다.

* 주차: 지상 주차 4대, 지하 주차 16대가 가능합니다 (총 주차대수는 0대로 기재되어 있으나, 개별 항목 기준).

* 교통: 인천지하철 1호선 센트럴파크역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기(구분지상권): 매각으로 소멸되지 않는 토지 상의 구분지상권이 인수됩니다. 이는 지하철 시설 소유 및 통행권 확보 목적이며, 향후 해당 토지 이용 또는 건물 증개축 시 제약이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(10억 6,300만원) 대비 최근 실거래가(최고 8억 8,000만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 시장 상황 또는 물건 특성에 따른 조정이 필요함을 시사합니다.

* 임차권 말소: 임차권(유지화)이 말소 대상이나, '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 혹시 모를 법적 분쟁의 여지를 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 송도국제도시의 핵심 지역에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 다만, 매각으로 인수해야 하는 토지 상의 구분지상권은 투자 결정에 있어 가장 중요한 고려 사항입니다. 이로 인한 잠재적 제약과 그 가치 하락 가능성을 충분히 인지해야 합니다.

* 최근 실거래가를 기준으로 시세 파악 및 감정가 대비 적정 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 송도 국제도시의 지속적인 발전 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 인천지하철 1호선 역세권 입지로 인한 편리한 교통 및 높은 주거 선호도.

* 넓은 면적(106.78㎡, 약 32.3평)을 갖춘 실거주 및 투자 가치.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,063,000,000원

* 최근 매매 사례 (84.97/84.98㎡ 기준):

* 2026년 6월 30일 (46층): 880,000,000원

* 2026년 7월 2일 (25층): 780,000,000원

* 2026년 6월 8일 (8층): 700,000,000원

* 본건은 17층으로, 최근 거래된 25층(7억 8천만원)과 46층(8억 8천만원) 사이의 가치로 평가될 수 있습니다. 토지 상의 별도등기(구분지상권) 인수 부담과 감정가 대비 시세 하락을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 7억 5천만원 ~ 8억원 수준으로 제안합니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 신중히 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.