나이스옥션 법원경매 인천 2024타경575888 [2] 인천광역시 중구 운서동 3093-4 운서역파크뷰 1동 7층711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연번(1)은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "센트럴파크역(인천지하철1호선)" 서측
인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는
지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

위치 및 주위환경

본건 연번(2)는 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역(공항철도)" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건 연번(1)까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 센트럴파크역(인천
지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건 연번(2) 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 운서역(공항
철도)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상10층 건물 내 제7층 제711호로서,

외벽 : 알루미늄 복합판넬 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상60층 건물 내 제17층 제1702호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 연번(1)은 아파트로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

이용상태

본건 연번(2)는 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설
건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 삼각형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 제1,2종근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 연번(2)는 북동측으로 노폭 약 26미터 내외의 포장도로에 접해있으며, 북서측으로는
노폭 약 20미터 내외의 보행자포장도로에 각각 접해있음.

인접 도로상태등

본건 연번(1) 단지는 외곽공도에 접해있으며, 단지내 출입구를 통하여 차량의 진출입이
원활한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2012-12-28)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정
및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장
관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로1류(폭 35m-40m)
(보조간선)(접합), 대로1류(폭 35m-40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(국지
도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(특수도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정
및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 연번(1)의 임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경575888 (2)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3093-4 운서역파크뷰 1동 7층711호

용도: 오피스텔

감정가: 163,000,000원

토지면적: 5.02㎡ (약 1.52평)

건물면적: 19.97㎡ (약 6.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역(공항철도)" 남동측 인근에 위치.

주위환경: 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통: 본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 운서역(공항철도)이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

1.2. 권리분석

등기부현황:

을1. 주택임차권 (신혜진): 보증금 110,000,000원. 전입일자 2023.03.20, 확정일자 2023.03.20. 말소: 인수. (-> 매수인 인수 가능성)

갑2. 소유권이전1번신탁등기말소 (박치경)

갑3. 가압류 (주식회사엠아이디엔씨): 43,700,000원. 말소기준권리.

갑4. 강제경매 (주식회사엠아이디씨)

등기부채권 총액: 153,700,000원.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-20

* 확정일자: 2023-03-20

* 배당신고일자: 2025-02-03

* 대항력: 있음

물건명세서상 권리사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 110,000,000원, 전입일자 2023.3.20. 확정일자 2023.3.20.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

1.3. 상권분석

토지이용계획: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m), 중로1류(폭 20m-25m), 경제자유구역, 성장관리권역.

주변 개발 현황: 운서역 인근에 위치하며, 아파트단지, 오피스텔, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 상업 및 업무 기능이 발달하고 있음. 공항 관련 시설과의 연계성도 높음.

혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

교통시설: 공항철도 운서역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

주거환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로, 지역 내 개발이 활발히 이루어지고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 본건에는 대항력 있는 임차인 신 이 보증금 110,000,000원으로 거주 중입니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자가 권리 설정일보다 선행하여 대항력을 가지며, 감정평가 요약에는 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서에는 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 명확한 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 잔여 보증금을 매수인이 추가로 부담해야 하는 매우 큰 위험 요소입니다. 차임이 0원인 점도 특이사항으로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운서동의 운서역 역세권에 위치한 오피스텔로, 최근 준공된 건물(사용승인 2022.12.01)로 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 주위 환경 역시 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 입지 및 교통 여건은 우수합니다.

가장 중요한 권리상의 쟁점은 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 110,000,000원은 매수인이 인수해야 할 수도 있는 부담이며, 이는 본 물건의 투자 가치에 결정적인 영향을 미칩니다. 최근 해당 층(7층)의 실거래가가 110,000,000원으로 확인된 점을 감안할 때, 임차인의 보증금을 매수인이 인수하게 된다면 실질적인 취득 원가가 높아지거나, 경매에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 임차인 보증금 변제 현황을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 공항철도 운서역이 인접하여 교통 편의성이 매우 높음.

신축급 건물: 비교적 최근에 건축되어 건물 노후도가 낮고, 내부 시설 상태가 양호할 것으로 기대됨.

지역 개발 잠재력: 경제자유구역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 163,000,000원 대비 최근 실거래가(7층 기준)가 110,000,000원으로 확인됩니다. 또한, 110,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 물건명세서에 따르면 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 매우 큰 위험이 있습니다.

이러한 잠재적 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 보증금 인수 가능성에 대한 추가 부담을 감안할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 실거래가 수준을 참고하되, 임차인 인수 리스크를 반영하여 115,000,000원 정도를 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 가격이며, 실거래가 수준에서 약간의 상승 여력을 반영한 보수적인 접근입니다. (입찰 전 반드시 임차인 보증금 변제 현황에 대한 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.