나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581470 [1] 인천광역시 서구 경서동 722-1 태평샹베르아파트 107동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 16층 건물 내 제11층 제1101호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 "아파트" 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 속한 단지는 북측 하향의 완경사지에 위치하며, 사다리형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건이 속한 단지는 단지내 도로와 외곽 공도가 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(경서구획정리) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경581470 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOO

소재지: 인천광역시 서구 경서동 722-1 태평샹베르아파트 107동 11층 1101호

1.2. 물건 내역

용도: 아파트

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 165,000,000원

토지면적: 51.04㎡ (약 15.44평)

토지 지분: 25.5203㎡ (약 7.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 84.55㎡ (약 25.57평)

건물 지분: 42.2748㎡ (약 12.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, 북측으로는 경서초등학교가 소재합니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 편의시설 및 교육환경

단지 인근에 경서초등학교가 위치하며, 이외에도 인천국제고등학교, 인천과학고등학교, 인천예술고등학교 등 다수의 교육 시설이 근거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.4. 잠재적 혐오시설

대상 물건지 서측 인근에 인천 드림파크(매립지, 생태공원 포함)가 위치하고 있어, 바람의 방향 및 거리 등에 따라 악취나 기타 환경적 영향이 있을 수 있습니다. 이는 잠재적 혐오시설로서 고려해야 할 부분입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2005년 7월 5일 접수된 제일은행의 근저당권(을1, 채권액 96,000,000원)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정 기입등기가 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 명시되어 있습니다. 이는 해당 지상권이 낙찰 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함을 의미하며, 매우 중요한 권리 사항입니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 222,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인으로 인한 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 단지 정보

아파트명: 태평샹베르1차아파트

건축연도: 2005년 2월 3일 사용승인

총 세대수: 572세대 (107동 포함)

최고 층수: 19층 (건축물대장상 107동 최고 16층)

4.2. 내부 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

4.3. 주차 정보

총 주차대수 199대 (지상 5대, 지하 17대)

4.4. 최근 실거래가 동향

2026년 4월 27일, 동일 아파트 단지 내 59.56㎡ (약 18평) 물건이 23,000만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 30일, 본 물건과 유사한 면적(84.54㎡, 약 25.5평)의 16층 물건이 26,500만원에 거래되었습니다.

2026년 6월 10일, 114.82㎡ (약 34.7평) 물건이 40,000만원에 거래되었습니다.

이를 종합해 볼 때, 본 물건과 동일한 면적(84.55㎡)의 최근 시세는 약 26,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분매각

본 물건은 토지 및 건물의 지분으로 매각됩니다. 이는 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로, 향후 공유자와의 관계 설정 및 건물 이용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

5.2. 공유자 우선매수권

법적 요건을 갖춘 공유자는 최고가매수신고가격으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능하며, 낙찰 후에도 공유자가 우선매수 신고를 통해 해당 지분을 매입할 가능성이 있습니다.

5.3. 소멸되지 않는 권리 (지상권)

매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 지상권의 내용(존속기간, 지료 등)에 따라 물건의 실제 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있으며, 낙찰자는 해당 지상권을 인수하여 부담해야 합니다. 관련 정보가 미상이라 정확한 가치 평가가 어렵습니다.

5.4. 정보 미상 사항

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 일부 정보(임대차 관계, 물건 상태 등)가 미상으로 파악되었습니다. 현장 확인 및 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동의 비교적 양호한 입지와 최근 실거래가 상승세를 보이는 아파트 단지 내에 위치한다는 장점이 있습니다. 경서초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 단지 내 편의시설과 주차 공간도 확보되어 있습니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 특징은 '지분매각'이라는 점이며, 더욱이 '소멸되지 않는 지상권'이 존재한다는 사실은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 지상권의 구체적인 내용이 미상인 상태에서 낙찰자는 해당 지상권의 부담을 그대로 인수해야 하므로, 부동산의 본래 가치보다 훨씬 낮은 가격으로 취득하더라도 추가적인 비용 발생이나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 낙찰 여부에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 최근 시세가 상승한 단지 내 물건으로, 지분 매각 시 예상보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있지만, 만약 행사되지 않을 경우 해당 지분을 확보할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하고 있어 실수요자 또는 장기적 관점에서의 접근을 고려할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건은 84.55㎡(약 25.57평) 면적에 대한 지분 매각으로, 최근 동일 면적의 아파트가 26,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 해당 지분의 시장 가치는 약 13,250만원(26,500만원 / 2)으로 추정됩니다.

그러나 현재 감정가(16,500만원)가 위 시장 가치보다 높게 책정되어 있으며, 무엇보다 '소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리 부담이 존재합니다. 지상권의 구체적인 내용 미확인으로 인해 정확한 가치 하락분을 산정하기는 어려우나, 일반적으로 이러한 권리는 부동산 가치를 크게 하락시키는 요인으로 작용합니다.

따라서, 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 가장 치명적인 '소멸되지 않는 지상권'이라는 리스크를 종합적으로 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 감정가, 그리고 상기 리스크 요인들을 감안하여, 보수적인 관점에서 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 지상권의 내용 확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.