나이스옥션 법원경매 인천 2025타경831 [2] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 1층117호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)티앤비감정 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 ""경서3도시개발구역"" 내 위치하며, 주위는 아파트,
근린생활시설, 유통시설 및 지원시설의 개발예정지로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 이용상황은 보
통임.

건물의 구조

2021년 07월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 18층 건
내 제1층 제116호 및 제117호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시 창호 등임.

이용상태

판매시설(기호 (1) 현황 공실/ 기호 (2) 에이닷 컴퓨터)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 노폭 약 28미터 내외, 동측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로에 접
하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원 미등록 상태임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경831 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 1층117호

용도: 판매시설

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.75㎡ (약 9.00평)

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 634,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서3도시개발구역" 내에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 유통시설 및 지원시설의 개발예정지로 구성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

해당 지역은 신규 도시 개발이 활발히 진행 중인 지역으로, 향후 주거 및 상업 인프라 확충이 기대됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

차량 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부요약에 따르면, 말소기준권리인 국민은행 근저당(을1, 1,048,800,000원)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

소유권이전(갑5), 신탁등기말소(갑4), 후순위 근저당(을1), 임의경매(갑6), 가압류 2건(갑7, 갑8) 등이 등기되어 있었으며, 이들은 통상 매각으로 인해 말소됩니다.

총 등기부채권액은 1,109,009,092원입니다.

주의해야 할 점은, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 언급되어 있다는 것입니다. 이는 지상권이 존재할 가능성을 시사하며, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-10

* 확정일자: 2025-04-08

* 배당신고일자: 2025-05-28

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리 (임차인 보증금)

상기 임차인 권혁성 씨는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경서3구역은 대규모 도시개발지구로, 향후 아파트, 근린생활시설, 유통 및 지원시설 등의 개발이 예정되어 있어 발전 가능성이 높은 지역입니다.

현재는 개발이 진행 중이거나 예정된 단계로, 상업시설 및 업무시설이 혼재되어 있거나 계획되어 있습니다.

4.2. 업종 현황

건물은 2021년 07월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 18층 건물 내 1층 판매시설입니다.

기존 이용현황은 판매시설(공실) 및 에이닷 컴퓨터(판매시설)로 이용 중이었으며, 이는 현재 본건의 용도와 일치합니다.

현재 주변의 개발 계획과 더불어, 향후 상주인구 및 유동인구 증가에 따른 소비력 증대가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

인근에 다양한 편의시설 및 주거시설이 들어설 예정입니다.

현재는 개발 초기 단계로, 점진적인 편의시설 확충이 이루어질 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으며, 신규 도시 개발 지역의 일반적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크 요인 중 하나는 대지권 미등기 상태입니다.

다만, 본건은 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함되었으며, 토지/건물 일괄매각 대상이므로 소유권 확보에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

그러나 대지권 등기 완료까지 추가적인 시간과 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 잠재적 지상권 존재 가능성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 언급되어 있습니다.

이는 해당 물건에 지상권이 설정되어 있을 가능성이 있음을 의미하며, 지상권의 내용, 존속 기간, 지료 등에 따라 건물 소유 및 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

입찰 전 반드시 해당 지상권의 존부 및 상세 내용을 파악해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과는 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 확인원 미등록

토지이용계획확인원에 등록되지 않은 상태로, 이는 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

인천 서구 경서동에 위치한 본건은 대규모 도시개발지구 내 상업시설로서, 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

건축물은 비교적 신축(2021년 사용승인)이며, 1층이라는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 대지권 미등기, 잠재적 지상권 존재 가능성, 유동화 물건, 토지이용계획 미등록 등 해결해야 할 법적, 행정적 제약 사항이 존재합니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 개발 예정지가 많은 지역의 신축 상가

* 1층 상가로서의 접근성 및 가시성 우수

* 대규모 도시개발지구 내 선점 효과 기대

* 임차인 인수 보증금 없음

9. 예상 입찰가

감정가: 634,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 감정가는 634,000,000원입니다.

현재 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리 중 지상권의 존재 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

주변 개발 상황과 미래 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

입찰 예정자는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 상권의 활성화 정도, 예상 임대 수익률, 대지권 미등기 해소 가능성 및 소요 비용, 그리고 잠재적 지상권의 영향을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.