나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1349 [8] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층디동2015호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""인천1호선 갈산역"" 남동측 인근에 위하며, 대상물건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 갈산역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 23층 건물 내 제20층 제디동2008호외 7개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 복합판넬, 외장유리마감 등,
창 호 : PVC새시 창호 등 입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 용도는 '공장(지식산업센터)' 입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 옥내 소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 중로변, 남서측으로 세로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

물건 비고

현황조사서에 의하면 목록4.5.6. 2012호, 2013호, 2014호는 개별 출입문이 없고 목록8. 2015호 출입문으로 출입하는것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1349 (8)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층 D동 2015호

신주소: 인천광역시 부평구 주부토로 236 (갈산동)

용도: 지식산업센터 (공장)

건축구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 23층

사용승인일: 2021년 12월 15일

감정가: 245,000,000원

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 형식적 경매, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지 면적: 14.57㎡ (약 4.41평)

토지 지분: 14.5682㎡ (약 4.41평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 58.49㎡ (약 17.69평)

건물 지분: 58.4858㎡ (약 17.69평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

* 중복사건, 형식적 경매, 공동담보 물건입니다.

* 현황 조사서에 의하면 목록 4, 5, 6 (2012호, 2013호, 2014호)은 개별 출입문이 없고 목록 8 (2015호) 출입문으로 출입하는 것으로 보입니다. 이는 해당 호실들의 실제 이용 상태에 대한 확인이 필요함을 시사합니다.

* 이해관계인과의 협조가 원활하지 않아 일부 내용(임대차 등)이 미상인 부분이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 인천광역시 부평구 갈산동에 소재하며, 인천1호선 갈산역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 갈산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북서측으로는 중로, 남서측으로는 세로에 접하여 도로망이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약 기준)

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022.03.22)

* 갑3: 공유자전원지분전부이전 (주식회사에듀마크) (2022.12.23)

* 을2: 근저당 (중소기업은행, 1,550,400,000원) (2022.12.23) - 말소기준 권리

* 갑4: 임의경매 (파산자) (2025.07.15) - 말소 예정

* 갑5: 임의경매 (중소기업은행) (2025.09.10) - 말소 예정

3.2. 말소기준 권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준 권리는 을2 근저당권 (중소기업은행)입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. (갑4, 갑5 등)

* 선순위 권리 중 말소 예정으로 표시된 등기가 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 별도 언급은 없습니다. 통상적인 경매 절차에 따라 권리 관계는 정리됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인 중 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 갈산동 일대는 인천 부평구의 주요 업무 및 산업 지구 중 하나로, 다수의 지식산업센터와 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 지하철 1호선 갈산역을 중심으로 교통이 편리하며, 인근에 아파트단지가 배후 주거 지역을 형성하고 있어 고정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

* 인천테크노밸리 U1 CENTER 자체 내에 다양한 근린생활시설 및 상가가 입점해 있어 건물 이용자들의 편의를 제공합니다.

* 인근으로도 식당, 카페, 은행, 병원 등 다양한 상업 시설이 분포하여 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 내 또는 인근 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 차량 이동 시 대형마트나 백화점 등도 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 교육시설

* 물건지 주변에는 여러 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으며, "상대보호구역"으로 지정된 구역도 있어 교육 환경 보호에 대한 법규가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 이슈

* 현황 조사서 상 확인된 바와 같이, 일부 호실(목록 4, 5, 6)의 독립적인 출입문 부재 및 2015호 출입문을 통해 출입하는 것으로 보인다는 점은 해당 호실의 실제 이용 및 분할 가능성에 대한 면밀한 조사와 현장 확인이 필요함을 의미합니다. 이는 추후 명도 및 활용에 있어 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* "이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상"인 부분이 있다는 점은 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.2. 기타 불안요소

* 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 산업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역 특성상 주변에 공업 시설이 존재할 수 있으며, 이는 개별적인 민감도에 따라 다르게 인식될 수 있습니다.

* 국토이용계획상 "과밀억제권역"에 해당하며, "한강 폐기물매립시설 설치 제한지역" 등 일부 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 갈산역 인근에 위치한 지식산업센터 D동 2015호로, 역세권의 편리한 교통과 주변 상업 및 주거 시설의 이점을 갖추고 있습니다. 건물 자체도 현대적인 시설을 갖춘 "인천 테크노밸리 U1 CENTER"에 속해 있습니다. 권리 분석상 말소기준 권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 인수할 임차인의 보증금 또한 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 일부 호실의 출입문이 불분명하다는 점과 이해관계인의 정보 제공이 원활하지 않다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다. 이는 현장 방문을 통한 정확한 실사 확인과 법률 자문을 통해 명확히 파악해야 합니다. 형식적 경매라는 점은 자산 청산 목적이 강하다는 것을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 1호선 갈산역 역세권 입지로 우수한 교통망과 접근성을 자랑합니다.

* 인천테크노밸리 U1 CENTER라는 대규모 지식산업센터 내 위치하여 인지도 및 인프라 활용이 가능합니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금 없는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 산업단지 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰 시 인수할 보증금, 현재 시장 가격, 유사 물건의 최근 낙찰가, 물건의 하자 및 장단점, 경매 물건의 특수성(중복, 형식적 경매 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 순수 부동산 가치와 경매 절차상의 비용, 명도 예상 비용 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 감정가 245,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 해당 물건의 특이사항(출입문 문제 등)을 반영하여 신중하게 접근하는 것이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최신 시세 조사, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 동종 물건 낙찰가 추이 분석 등의 추가적인 심층 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.