나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1349 [6] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층디동2013호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""인천1호선 갈산역"" 남동측 인근에 위하며, 대상물건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 갈산역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 23층 건물 내 제20층 제디동2008호외 7개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 복합판넬, 외장유리마감 등,
창 호 : PVC새시 창호 등 입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 용도는 '공장(지식산업센터)' 입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 옥내 소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 중로변, 남서측으로 세로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

물건 비고

현황조사서에 의하면 목록4.5.6. 2012호, 2013호, 2014호는 개별 출입문이 없고 목록8. 2015호 출입문으로 출입하는것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경1349호(6) 사건의 부동산 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 갈산동 94번지, 인천테크노밸리 U1 CENTER 20층 D동 2013호에 위치하고 있습니다.

용도는 지식산업센터(공장)이며, 감정평가액은 215,000,000원입니다.

해당 호실의 토지 지분 면적은 12.79㎡ (약 3.87평)이고, 건물 면적은 51.35㎡ (약 15.53평)입니다.

경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매(부동산)입니다.

건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 사용승인일은 2021년 12월 15일입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천테크노밸리 U1 CENTER 내에 위치합니다.

인천1호선 갈산역에서 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변 지역은 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 구성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 측면에서는 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 1호선 갈산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

또한, 갈산1구역 재개발 사업 등이 진행되고 있어 주변 지역의 지속적인 개발이 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 23일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을2)이며, 채권최고액은 1,550,400,000원입니다.

이 근저당권을 포함한 등기부채권 총액은 1,550,400,000원입니다.

경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수하는 보증금은 없으며, 합계는 0원입니다.

다만, '기타참고사항'에서 이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대차 관계 등이 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

등기부 요약 상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2022.03.22: 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 2022.12.23: 공유자전원지분전부이전 (주식회사에듀마크) (갑3)

* 2022.12.23: 근저당 (중소기업은행, 15.5억원) - 말소기준권리 (을2)

* 2025.07.15: 임의경매 (파산자) - 말소 (갑4)

* 2025.09.10: 임의경매 (중소기업은행) - 말소 (갑5)

경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 경매와는 다른 절차적 특성이 있을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 인천테크노밸리 U1 CENTER는 대규모 지식산업센터 단지입니다.

주변에 근린생활시설과 아파트 단지가 위치하여, 단지 내 종사자를 비롯한 외부 수요의 유입 가능성이 있습니다.

갈산역 인근의 상권과 더불어, 단지 자체의 집객력을 바탕으로 한 비즈니스 활동이 예상됩니다.

최근 인천 지식산업센터 일부에서 공실률 증가 등의 문제가 제기되고 있으나, 본 물건이 속한 인천테크노밸리 U1 CENTER는 비교적 신축 건물로, 역세권 및 산업단지 프리미엄을 갖추고 있어 타 지식산업센터 대비 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인천1호선 갈산역 및 버스정류장 이용이 편리하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육: 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 있음을 고려해야 합니다. (구체적인 시설 정보는 추가 확인 필요)

* 기타: 주변에 갈산천, 갈산근린공원, 삼산체육공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 형식적 경매 및 중복사건: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매 및 중복 사건으로 진행되고 있어, 일반 경매 물건과는 다른 절차적 특성 및 잠재적 변수가 존재할 수 있습니다.

* 공동 담보 물건: 공동 담보로 설정된 물건이 다수 존재할 수 있으며, 이는 배당 및 경매 절차에 복잡성을 더할 수 있습니다.

* 출입문 관련 문제: 현황 조사 결과, 본 호실(D동 2013호)과 인접한 목록 4, 5, 6호(2012, 2013, 2014호)는 개별 출입문이 없고 목록 8호(2015호)의 출입문을 통해 출입하는 것으로 보입니다. 이는 해당 호실들 간의 통행로 공유 또는 이용 관련 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 낙찰 후 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대차 현황 미확인: 이해관계인의 협조 부족으로 인해 실제 임차인 현황, 보증금, 차임 등이 명확히 확인되지 않았습니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 미확인된 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 지식산업센터 시장 변동성: 전반적인 지식산업센터 시장의 공실률 증가 추세는 본 물건의 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2025타경1349호 사건으로, 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천테크노밸리 U1 CENTER 내 지식산업센터(공장)입니다.

인천1호선 갈산역과 인접하여 교통이 매우 편리하며, 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

대규모 지식산업센터 단지 내 위치하여 잠재적인 수요층 확보가 용이하며, 51.35㎡의 소형 면적으로 소규모 사업 운영이나 임대 목적에 적합합니다.

권리 관계상 말소기준권리인 근저당 외 다수의 권리가 정리되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 승계받을 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 형식적 경매, 중복 사건, 공동 담보 등의 복잡한 경매 절차와 일부 호실 간 출입문 공유 가능성, 그리고 명확히 확인되지 않은 임대차 현황은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 조사(특히 출입문 문제와 관련된 정확한 현황 파악)를 통해 투자 가치를 면밀히 검토하시길 권장합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 교통 환경: 인천1호선 갈산역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지.

* 신축급 지식산업센터: 2021년 완공으로 최신 설비 및 쾌적한 업무 환경 제공.

* 대단지 인프라 활용: 인천테크노밸리 U1 CENTER 단지 내 다양한 시설 및 수요 흡수 가능.

* 실속 있는 면적: 51.35㎡ (약 15.53평)으로 초기 투자 부담이 적고 다양한 용도로 활용 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 215,000,000원입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사

* 본 건의 권리 분석 결과(인수되는 권리 없음) 및 경매 절차의 특수성(형식적 경매, 중복사건, 공동담보 등)

* 잠재적 리스크 요인(특히, 인접 호실과의 출입문 공유 문제, 미확인 임차인 존재 가능성)에 대한 평가

* 본 건의 현장 방문을 통한 실질적인 물건 상태 및 하자 여부 확인

* 시장 전반의 부동산 경기 동향 및 금리 등 거시 경제 지표

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 제시된 감정가는 시장 상황 및 물건의 여러 요인을 반영한 가격이므로, 입찰 시에는 이러한 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 보수적으로 접근하시길 권장합니다.

따라서, 상세한 현장 조사와 추가 정보 수집을 통해 최적의 입찰 가격을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.