나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1349 [4] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층디동2011호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""인천1호선 갈산역"" 남동측 인근에 위하며, 대상물건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 갈산역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 23층 건물 내 제20층 제디동2008호외 7개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 복합판넬, 외장유리마감 등,
창 호 : PVC새시 창호 등 입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 용도는 '공장(지식산업센터)' 입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 옥내 소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 중로변, 남서측으로 세로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

물건 비고

현황조사서에 의하면 목록3. 2010호는 개별 출입문이 없고 목록4. 2011호 출입문으로 출입하는것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1349 (4)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층 D동 2011호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 215,000,000원

토지면적: 12.79㎡ (약 3.87평)

건물면적: 51.35㎡ (약 15.53평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매 (부동산)

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 23층 건물 중 제20층 D동 2011호

외벽: 인조석붙임 및 복합판넬, 외장유리마감 등

창호: PVC새시 창호 등

총 층수: 23층 (지상), 1층 (지하)

전체 호실 수: 2206호

사용승인일: 2021년 12월 15일

1.3. 특이사항 및 주의사항

중복사건, 형식적경매, 공동담보 물건입니다.

현황조사서에 따르면, 목록 3번(2010호)은 개별 출입문이 없고 목록 4번(2011호)의 출입문을 통해 출입하는 것으로 보입니다. 이는 출입 통행권이나 이용에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대차 관계 등은 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 갈산동에 소재하며, 인천지하철 1호선 갈산역에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 아파트단지가 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 갈산역)이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

경인고속도로 부평IC와 서울외곽순환도로 중동IC 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022년 12월 23일 근저당권)

* 말소기준권리: 을2, 2022년 12월 23일, 중소기업은행 근저당권 (금액: 1,550,400,000원)

* 갑2 (2022-03-22): 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 강종한 외 1명) - 말소 대상

* 갑3 (2022-12-23): 공유자전원지분전부이전 (권리자: 주식회사에듀마크, 매매) - 말소 대상

* 갑4 (2025-07-15): 임의경매 (권리자: 파산자) - 말소 대상

* 갑5 (2025-09-10): 임의경매 (권리자: 중소기업은행) - 말소 대상

* 을2 (2022-12-23): 근저당권 (권리자: 중소기업은행) - 말소기준권리

매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 이해관계인 협조 부족으로 미상인 부분이 있을 수 있어 현장 조사 시 재확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 현재 명시된 사항은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

1,550,400,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상권

인천테크노밸리U1센터는 대규모 지식산업센터로, 내부에 다양한 근린생활시설 및 지원시설이 입주해 있어 자체적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 롯데시네마 등 편의시설이 위치하여 이용이 편리합니다.

4.2. 주변 상권

인천지하철 1호선 갈산역 인근에 위치하며, 주변 지역은 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가, 롯데시네마 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 이마트, 부평구청 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교통

인천지하철 1호선 갈산역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

경인고속도로, 서울외곽순환도로 등 주요 도로망 접근성이 우수하여 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 출입구 문제

목록 3번(2010호)과 4번(2011호) 간의 출입구 공유 문제는 향후 이용에 불편을 초래하거나 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 미확인 권리관계

이해관계인의 협조 부족으로 임대차 및 기타 권리 관계가 미확인된 부분이 있을 수 있으므로, 계약 시 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 형식적 경매

청산을 위한 형식적 경매로 진행되는 사건으로, 권리관계는 비교적 명확하나 경매 절차 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

인천광역시 부평구 갈산동 일대에서 특별히 인접한 혐오시설(교도소, 쓰레기 처리장, 공장단지 외 위험시설 등)에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 지식산업센터의 특성상 주변에 대규모 공장이나 물류센터 등이 있을 수 있으며, 이에 대한 개별적인 판단이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경1349 (4) 사건의 지식산업센터입니다. 인천지하철 1호선 갈산역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 주거 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

건물 자체는 2021년 사용승인되어 비교적 신축이며, 내부 면적도 51.35㎡ (약 15.53평)으로 적절합니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다.

다만, 2010호와 2011호의 출입구 공유 문제, 이해관계인 협조 부족으로 인한 미확인 권리관계 등은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

청산을 위한 형식적 경매라는 점을 고려할 때, 일반 매매보다 저렴한 가격으로 취득할 가능성이 있지만, 실제 현장 조사와 권리관계 재확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 갈산역 인근으로 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 관리가 용이하며, 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 탄탄한 배후수요: 대규모 지식산업센터 단지 내 위치하여 자체적인 수요가 풍부하며, 주변 산업단지 종사자 및 거주민 수요도 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 현황상 인수 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 향후 개발 호재: 인천 공항 연결 도로 등 주변 개발 계획으로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 감정가 215,000,000원으로 책정되어 있습니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 정보를 고려할 때, 인천테크노밸리U1센터의 20평대 지식산업센터 매매가는 대략 2억 초중반에서 3억원대까지 형성되어 있습니다.

특히, 16층 전용 17.87평(약 59㎡) 매물이 2억 원에 거래된 사례가 있으며, 20평대 매물이 2억 3천만 원 ~ 3억 3천만 원에 거래된 기록이 있습니다.

물건의 층수, 호실 상태, 주변 시세, 본건의 특이사항(출입구 공유 등) 및 경매 특성(형식적 경매)을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 1억 9천만원 ~ 2억 2천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 최종 확인하고, 경쟁 물건 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.