나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1349 [7] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층디동2014호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""인천1호선 갈산역"" 남동측 인근에 위하며, 대상물건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 갈산역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 23층 건물 내 제20층 제디동2008호외 7개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 복합판넬, 외장유리마감 등,
창 호 : PVC새시 창호 등 입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 용도는 '공장(지식산업센터)' 입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 옥내 소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 중로변, 남서측으로 세로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

물건 비고

현황조사서에 의하면 목록4.5.6. 2012호, 2013호, 2014호는 개별 출입문이 없고 목록8. 2015호 출입문으로 출입하는것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1349 (7)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 20층 디동 2014호

건물명: 인천테크노밸리U1CENTER

용도: 지식산업센터

감정가: 215,000,000원

토지 면적: 12.79㎡ (약 3.87평)

건물 면적: 51.35㎡ (약 15.53평)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

매각 대상: 기타

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 총 층수: 23층 (해당 물건은 20층)

준공일: 2021년 12월 15일

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 갈산동에 소재하며, 인천1호선 갈산역 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 및 아파트단지가 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 갈산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

물건은 북서측으로 중로, 남서측으로 세로와 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

1.3. 1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 23층 건물 중 제20층 디동 2014호입니다. 외벽은 인조석붙임 및 복합판넬, 외장유리 마감이며, 창호는 PVC새시 창호로 구성되어 있습니다. 공동 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 설비, 옥내 소화전 및 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 2. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 권리관계 요약

말소기준권리는 을2 근저당(중소기업은행, 1,550,400,000원)입니다. 본 경매로 인해 을2 근저당을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,550,400,000원입니다.

주요 등기 내역:

- 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-03-22)

- 갑3: 공유자전원지분전부이전 (주식회사에듀마크, 매매, 2022-12-23)

- 을2: 근저당 (중소기업은행, 1,550,400,000원, 말소기준권리)

- 갑4: 임의경매 (파산자, 2025-07-15, 말소)

- 갑5: 임의경매 (중소기업은행, 2025-09-10, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없습니다.

1.4. 2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대차 관련 사항은 미상입니다. 금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 3. 기타 법적 사항

본 건은 중복사건, 형식적 경매, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 상권 분석

주변에 근린생활시설 및 아파트단지가 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 지식산업센터 용도로 보아 관련 업종의 법인 및 사업체들의 입주 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 편의시설 및 접근성

인천1호선 갈산역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변의 근린생활시설 및 아파트단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 출입문 문제: 현황 조사서에 따르면 목록 2012호, 2013호, 2014호는 개별 출입문이 없으며, 목록 2015호의 출입문을 통해 출입하는 것으로 보입니다. 이는 향후 사용에 있어 불편을 초래하거나 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있는 중요한 사안입니다.

* 임대차 현황 미확인: 이해관계인의 협조 부족으로 임차인의 정확한 현황, 보증금 및 차임 등이 파악되지 않았습니다. 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부 및 조건 확인이 필수적입니다.

* 건축물 상태: 2021년 12월 준공 건물로 비교적 신축이나, 집합건물의 특성상 공용부분 관리비 연체, 하자 등 예상치 못한 문제가 있을 수 있습니다.

* 형식적 경매: 경매 절차가 일반 경매와 다를 수 있으므로, 절차상 복잡성이나 추가 확인 사항이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천1호선 갈산역 인근에 위치한 지식산업센터로서 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 일부 호실의 출입문 부재 및 임대차 현황 미확인 등은 주요 리스크 요인입니다. 형식적 경매로 진행되는 점을 감안하여 신중한 접근과 철저한 현장 조사가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 갈산역과의 인접성으로 인한 우수한 대중교통 접근성.

* 최근 준공 건물: 2021년 12월 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 지식산업센터 시장: 주변 지역의 산업 및 경제 활동과 연계된 수요를 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이며, 현재 제공된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하는 데에는 제한이 있습니다. 특히, 일부 호실의 출입문 문제 및 임대차 관련 미확인 사항은 물건 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크입니다.

정확한 시장 조사와 더불어 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태, 출입구 상황, 주변 시세 등을 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가를 기준으로 70~90% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 건의 경우 발견된 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 경우에 따라서는 감정가보다 현저히 낮은 가격으로 접근하거나 유찰될 가능성도 있습니다.

따라서, 현재로서는 감정가 대비 70~80% 수준을 초기 고려 범위로 설정하되, 철저한 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.