나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85717 [1] 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층알136호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
공원, 학교, 아파트단지, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로으며, 서측 인접 다산지금로를 통과하는 노선버스의 이용이
가능하여 제반 교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지3층/지상7층 건내 제1층 제알136호로서,
외벽 : 일부 인조석 붙임, 일부 복합판넬, 강화유리 등 마감
내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))이나, 현장조사일 현재
폐문부재 상태임.(별첨 "사진용지"참조)

설비내역

승강기설비, 소방설비, 위생·급배수설비, 지하주차장, 경보설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형상의 토지로서 한강프리미어갤러리(공장(지원시설-근린생활시설) 및 공장(지식산업
센터 등)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 40미터, 북측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류
(폭 35m-40m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금
공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에
문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강초등학교(구리남양주교육
지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘
보호구역외곽경계로부터200M이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2024타경85717 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6245, 한강프리미어갤러리 1층 알136호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 3층/지상 7층 건물 중 1층

주요 용도: 집합건축물대장상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

건물 면적: 62.40㎡ (약 18.88평)

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 986,000,000원

등기부채권 총액: 862,851,224원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 공원, 학교, 아파트 단지, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등이 형성되어 있습니다.

물건이 속한 한강프리미어갤러리 건물은 공장(지원시설-근린생활시설) 및 지식산업센터 등으로 이용 중에 있습니다.

다산 역사 공원이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 자유로우며, 서측 인접한 다산지금로를 통과하는 노선버스의 이용이 가능하여 대중교통 이용도 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 무난한 편으로 평가됩니다.

2.3. 도로 현황

서측으로는 폭 약 40미터, 북측으로는 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 5월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

이후 접수된 모든 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (예: 지상권 등)

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 관련 법규 및 계약 내용을 추가로 확인하여 인수되는 권리나 법적 분쟁 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 속해 있습니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 지식산업센터가 밀집해 있어, 상업 시설 및 업무 시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 분석 (제2종근린생활시설-일반음식점, 공장/지식산업센터)

집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))으로 기재되어 있습니다.

현장 조사 당시 폐문 상태로 정확한 이용 현황 파악은 어려웠으나,

주변 지식산업센터 종사자 및 아파트 단지 거주민을 대상으로 한 일반음식점 운영 시 잠재력이 있습니다.

또한, 지원시설로서 지식산업센터 관련 업종으로도 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어, 식당, 카페, 편의점 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 지역을 조사한 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육 환경

"다산한강중학교" 및 "다산한강초등학교"와 인접해 있어, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현장 조사 시 폐문 상태로 실제 임대 현황 및 공실률 파악이 제한적이었습니다.

상가 및 지식산업센터 시장의 수급 상황, 경기 변동에 따른 공실 위험을 충분히 고려해야 합니다.

6.2. 개발 제한 및 규제

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 중로2류 등의 용도 지역 및 도로 조건에 해당하며,

이 외에도 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설 설치 제한 지역, 임업용산지(보전산지), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등 다수의 토지이용계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

이는 향후 건축 행위, 개발, 사업 운영 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 채권 관련 특수성이 있을 수 있습니다. 다만, 권리분석상 매각으로 인한 소멸 대상 권리만 존재하여 직접적인 권리 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 신축(2023년 사용승인) 상가/지원시설로, 현대적인 건물 구조와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

다산 신도시의 성장과 함께 주변 아파트 단지 및 지식산업센터의 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

다만, 임대 관계 미상, 현장 조사 시 폐문 상태, 다양한 법적 제한 사항 등은 투자 결정 전 면밀한 추가 조사가 필요한 부분입니다.

권리분석상 인수되는 부담은 없으나, 임차인 현황 및 공실 위험에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 깔끔한 시설 관리 및 운영이 가능합니다.

* 다산 지금지구의 지속적인 개발 계획과 함께 배후 수요 증대가 예상됩니다.

* 제2종근린생활시설(일반음식점) 또는 지식산업센터 관련 업종으로 활용 시 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 986,000,000원

등기부채권 총액: 862,851,224원

인수되는 임차인 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 경쟁률, 물건의 장단점, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우므로, 현장 조사, 주변 상권 분석, 유사 물건 낙찰가 분석 등 추가적인 심층 조사를 거쳐 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.