나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64743 [2] 경기도 파주시 동패동 1761-1 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "운광초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건 내 제1층 제101호, 제102호로서, 외벽 : 대리석마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 하이샷시, 강화유리

이용상태

기호 1 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 음식점(석이네민물매운탕)입니다. 기호 2 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 음식점(젤라또로플)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접함), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구 역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64743 (2)

소재지: 경기도 파주시 동패동 1761-1 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 660,000,000원

채권자: 광명동부새마을금고

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 용도

토지면적: 30.76㎡ (약 9.30평)

토지지분: 30.76㎡ (약 9.30평)

건물면적: 58.36㎡ (약 17.65평)

건물지분: 58.36㎡ (약 17.65평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제1층 제101호, 제102호

이용상태: 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 음식점(석이네민물매운탕) 및 젤라또로플(젤라또로플)입니다.

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "운광초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용 편의성은 보통 시 됩니다. 본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 등기부등본상 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하였으나, 말소기준권리인 근저당권(을6, 광명동부새마을금고, 2020.09.03 접수, 1,020,000,000원) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,203,191,515원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 근저당권 (을6) - 2020년 09월 03일 접수, 권리자: 광명동부새마을금고, 권리금액: 1,020,000,000원.

이하 모든 을구 및 갑구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없습니다. (물건명세서상 '없음'으로 기재)

3.4. 임차인 분석

임차인: 이 (이은혜)

보증금: 25,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자(사업일자): 2022년 09월 26일

확정일자: 2024년 10월 11일

대항력: 없음

비고: 상가건물임차권공동담보목록 (을9)

인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 영업 현황

본건은 제1종근린생활시설로 용도가 등록되어 있으며, 현재 101호는 음식점(석이네민물매운탕), 102호는 음식점(젤라또로플)으로 이용되고 있습니다.

4.2. 상권 특징

주변이 아파트 단지 및 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로, 상업 활동 및 배후 수요가 있는 일반상업지역입니다. 운광초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 등 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의시설

본건 인근에는 운광초등학교를 비롯한 각급 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 공원도 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 리스크

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다. 별도의 인수되는 권리는 없습니다.

6.2. 임차 관련 리스크

임차인 이 (이은혜)는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지거래계약허가구역 지정이 있으나, 이는 주거용 건물에 해당하며 상가 등 비주거용 건물에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 동패동 운광초등학교 인근에 위치한 근린상가로, 일반상업지역에 속하여 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 단지 및 학교 등이 밀집한 배후 수요가 풍부한 지역이며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 현재 모든 권리가 말소되는 '무권리' 물건으로서 낙찰 후 명도 외에는 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다. 현황 임차인 또한 대항력이 없어 명도 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 및 학교 등 상업 시설에 필요한 인구 기반이 탄탄합니다.

* 우량한 권리 상태: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 운광초등학교 북동측 인근이라는 지리적 이점을 가지며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 미래 가치: 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발 및 상권 활성화에 대한 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 없어 입찰가 산정 시 이러한 부담이 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 다만, 감정가 660,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 물건 상태를 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.