나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106169 [1] 울산광역시 남구 신정동 1877 두산위브더제니스 40층102-4002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "태화로터리" 동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상48층 중 제40층 제102-4002호로서.
(사용승인일 : 2010.02.26)

외벽 : 복합판넬, 치장석 붙임, 몰탈 위 페인트, 강화유리 등.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공부상 아파트이며, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 불가하여 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였음.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,소로2류(폭 8m-10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경106169 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1877 두산위브더제니스 40층 102-4002호

용도: 아파트

감정가: 540,000,000원

토지면적: 14.49㎡ (약 4.38평)

건물면적: 144.50㎡ (약 43.71평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2010년 2월 26일

건축규모: 지하 6층 / 지상 48층 중 40층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "태화로터리" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근 도로망 상태는 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있으며, 소로2류, 소로3류, 중로2류(집산도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김인수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 6월 9일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 11월 27일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당 (을6)이며, 채권총액은 560,568,076원입니다. 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소 예정 또는 말소 처리되어 낙찰 시 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 기재되어 있으나, 해당 내용에 대한 특이사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 아파트 단지 내에 위치하나, 주변이 근린생활시설과 혼합된 지역으로 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 일반상업지역에 속하여 향후 상업시설 이용 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

4.2. 인근 상업시설 현황

태화로터리 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보 (두산위브더제니스)

* 총 세대수: 278세대

* 최고층수: 48층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 주요 설비: 위생, 급배수, 급탕, 난방, 승강기, 소방, 방송 설비 등 완비

* 주차: 지하 주차장 포함 총 714대 가능 (json 정보 기반)

* 복리시설: 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주요 편의시설 및 기반시설

단지 주변으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 형성되어 있으며, 태화로터리 인근의 인프라를 공유합니다. 차량 출입 용이성을 바탕으로 울산 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

본건은 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하여 외관 및 탐문 조사에 의거 감정평가되었습니다. 내부 상태 및 수리 필요 여부에 대한 정확한 파악이 어렵다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 기타 미확인 사항

임대 관계가 미상이며, 내부 상태 외 추가적인 하자나 특이사항은 현재 제공된 정보만으로는 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

울산광역시 남구 신정동에 위치한 두산위브더제니스 아파트 40층 물건으로, 최근 매매 사례와 감정가가 유사하게 형성되어 있습니다. 144.50㎡의 넓은 전용면적과 높은 층수라는 장점을 가지고 있습니다. 모든 권리 관계가 말소될 예정이라 권리상의 부담은 적습니다. 다만, 내부 확인이 불가능하여 추후 예상치 못한 수리비 발생 가능성이 있다는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 내 우수한 입지: 태화로터리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 높은 층수: 40층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보가 유리할 것으로 예상됩니다.

* 대형 평형: 144.50㎡의 넓은 면적으로 수요층이 확보될 가능성이 있습니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사 면적(144.497㎡)의 43층 물건이 2026년 4월 54,000만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 역시 54,000만원으로 현재 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

그러나 내부 확인 불가라는 리스크를 고려할 때, 무리한 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다. 예상되는 낙찰가 범위는 감정가 수준인 5억 4천만원 내외 또는 약간 상회하는 수준이 될 수 있으나, 내부 수리 비용 등을 감안하여 500,000,000원 ~ 540,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 현장 답사를 통해 외부 상태를 면밀히 확인하고, 시세 변동 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.