나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5202 [1] 대전광역시 중구 문화동 1-31 문화동하우스토리2차 201동 22층2203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 중구 문화동 서대전공원 남동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 주상복 합, 다세대주택, 상업및 업무용건물, 근린생활시설, 병원, 공원 등으로 형성되었으며 주상복 합지대로서의 주거의 편리성 및 쾌적성 등 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장, 지하철역 등이 소재하며 주상복합아파 트로서의 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 30층 건물(사용승인일: 2010년 10월 22일)내 22층 2203호로서
외벽 : 콘크리트면처리후 페인팅, 석재외장등 마감.
내벽 : 벽지, 일부 타일 및 내장재등 마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급탕, 급배수 등 위생설비, 난방설비, 도시개스설비, 화재탐지및소화설비, 엘리베이터시설 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 주변으로 대로, 소로 등 포장도로에 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남대학교의과대학)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본 건의 의뢰목록상 전유부분 146.26㎡는 집합건축물대장상 아파트 146.16㎡, 발코니초과 면적 0.1㎡ 로 구성됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 내부구조, 설비, 이용상태 등은 일 반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는 바 본건 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경5202 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문화동 1-31 문화동하우스토리2차 201동 22층2203호

용도: 아파트

감정가: 795,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.69㎡ (약 7.16평)

토지지분: 23.69㎡ (약 7.16평)

건물면적: 146.26㎡ (약 44.24평)

건물지분: 146.26㎡ (약 44.24평)

참고사항: 공부상 전유부분 146.26㎡는 집합건축물대장상 아파트 146.16㎡와 발코니초과 면적 0.1㎡로 구성됨.

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트지붕 30층 건물 내 22층 2203호

사용승인일: 2010년 10월 22일

주요 구조: 철근콘크리트구조, 라멘조+벽식구조

외벽 마감: 콘크리트면처리 후 페인팅, 석재외장 등

내벽 마감: 벽지, 일부 타일 및 내장재 등

창호: 새시창호

총 세대수: 243세대

총 동수: 2개동

최고층: 30층 (자료에 따라 29층 기재도 있음)

최저층: 4층 (자료에 따라 지하 4층 기재도 있음)

주차대수: 옥내 654대, 옥외 2대 (총 656대)

1.4. 특이사항

중복사건으로 확인됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 중구 문화동 서대전공원 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 주상복합, 다세대주택, 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설, 병원, 공원 등으로 형성되어 있으며, 주상복합지대 특성상 주거의 편리성과 쾌적성이 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주상복합아파트로서 일반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 주변에 서대전공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 아파트, 주상복합, 상가 등 다양한 용도의 건물이 밀집한 지역입니다.

* 병원, 근린생활시설 등 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2014년 4월 7일 접수된 을1 근저당권 (채권최고액 325,000,000원) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

경매 절차를 통해 다음과 같은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을1 근저당권 (2014-04-07, 325,000,000원) - 말소기준권리

* 을10 근저당권 (2023-05-18, 222,000,000원)

* 갑5 가압류 (2024-01-11, 46,882,219원)

* 갑6 가압류 (2024-02-23, 13,151,772원)

* 갑7 가압류 (2024-04-03, 16,619,233원)

* 을1-2 1번근저당권 일부 이전 (2024-04-09)

* 을10-2 10번근저당권부채권근질권설정 (2024-04-26)

* 갑8 임의경매 (2024-05-01, 278,223,522원) - 본 경매 개시 결정 채권자 (대사신용협동조합)

* 갑9 임의경매 (2024-05-10) - 대전지방법원 2024타경109678 관련

* 갑10 가압류 (2024-07-12, 7,556,075원)

* 갑11 가압류 (2024-07-24, 69,238,711원)

* 을1-3 1번근저당권 대사신용협동조합 지분 이전 (2024-08-29)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상임. 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 확인하였으므로, 진행 시 참고 바람.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 주상복합지대로서, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 인근에 다양한 상업 시설, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 이용 현황

토지는 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중이며, 건물은 아파트로 이용 중입니다. 이는 해당 지역의 주된 상업 및 주거 기능을 반영합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 주변에 공원(서대전공원)이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 아파트, 상업 및 업무용 건물, 병원, 근린생활시설 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 대중교통 이용이 용이하여 직장 출퇴근 및 외부 활동에 불편함이 없습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 하우스토리2차

* 주소: 대전광역시 중구 문화동 1-31

* 총 세대수: 243세대

* 총 동수: 2개동

* 최고층: 29층 (자료에 따라 30층으로 기재됨)

* 주요 부대 복리시설: 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 교육시설

* 대전글꽃초등학교, 대전문화여자중학교, 대전고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하므로, 경매 진행 과정 및 결과에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 이는 향후 명도 과정이나 실제 거주 여부에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

집합건축물대장상 전유부분 면적과 실제 면적에 약간의 차이(146.26㎡ vs 146.16㎡ + 0.1㎡)가 있어, 계약 시 이를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중심부의 편리한 입지와 아파트로서의 안정적인 수요를 갖춘 주거 공간입니다. 서대전공원 인접, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성은 큰 장점입니다. 다만, 중복 사건으로 인한 경매 진행의 불확실성, 임대 관계 미상 및 내부 상태 확인의 한계 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 중복 사건의 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 시내 중심부에 위치하여 각종 편의시설 및 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 상품: 아파트는 전통적으로 안정적인 투자 대상으로 인식됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 상대적으로 높은 층수: 22층으로, 일반적인 저층부 대비 선호도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 시세 동향을 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(146.26㎡)의 아파트가 2026년 1월 18일경 6억 3천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 해당 거래 사례보다 높은 22층에 위치하고 있습니다. 또한, 최근(2026년 6월 13일) 유사한 평형대의 매물이 6억 9천만원에 나와 있는 점을 고려할 때, 감정가(7억 9천 5백만원)보다는 낮은 수준에서 시세가 형성되고 있는 것으로 판단됩니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 건의 잠재적 가치, 투자 위험 요인, 향후 명도 비용 등을 감안한 적정 입찰가는 약 7억 0천만원 내외로 예상됩니다. 이는 최신 거래 사례 및 매물 현황을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 경매 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.