나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20280 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 교방동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.06.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 교방동 소재 '교방초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 주상용건물 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인근지와 평탄하며, 지반은 보통이고 주거용 건부지로 이용됨.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 스라브지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌쌓기, 모르타르위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등, 바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용됨.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급·배수설비등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠,㉡)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 의견서 4페이지 ‘7.그 밖의 사항’란 참고.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1,2-2) 각 매각 포함
- 감정평가를 위한 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부 구조와 현황 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용 상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2026타경20280 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 교방동 286-8 (신주소: 교방동1길 87)

용도: 단독주택

건축년도: 1988년 04월 28일

감정가: 179,204,540원

1.2. 면적 정보

토지면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (없음)

건물면적: 109.44㎡ (약 33.10평)

건물 제시외면적: 10.70㎡ (약 3.24평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 합자회사

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2)이 매각에 포함됩니다.

* 감정평가 시 현장조사에서 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조와 현황 확인이 곤란했으므로, 입찰 시 대상 물건의 내부 이용 상황 및 관리 상태 등을 반드시 확인하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 교방동 소재 '교방초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 주택 및 주상용 건물이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 본건의 남측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 구역이며, 가축사육제한구역(<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>), 상대보호구역(<교육환경 보호에 관한 법률> - 교방초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2019년 11월 21일 접수된 중부새마을금고의 근저당권(을3)입니다. 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액(토지): 160,675,257원

등기부채권 총액(건물): 220,675,257원

3.2. 임차인 현황

* 조용철: 보증금 60,000,000원, 차임 0원. 전입 및 확정일자 2024년 05월 13일, 배당신고일자 2026년 06월 22일. 대항력 없음.

* 황성경: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025년 01월 13일. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 낙찰자는 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 강제/임의경매 등)를 인수하지 않고 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득하게 됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 주택 및 주상용 건물이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 교방초등학교가 있어 주거지의 특성을 강하게 띠고 있습니다. 제공된 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본 단독주택과 직접적인 비교가 어려우나, 유사한 시기에 건축된 인근 빌라들의 경우 4,000만원에서 5,600만원 사이의 실거래가가 확인되었습니다. 다만, 본 물건은 단독주택으로서 토지 면적이 비교적 넓은 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

단지 동측 인근에 '교방초등학교'가 위치하여 자녀들의 안전한 통학 환경이 조성되어 있습니다. (교방초등학교는 1970년에 설립된 공립 초등학교로, 주변 아파트 단지와 함께 주거지로 인기가 있는 지역입니다.)

5.2. 편의시설 및 기타

주위는 주택가로 형성되어 있으며, 차량을 이용하면 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 도로 상태 및 교통 여건은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 미확인

감정평가 당시 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부의 구조, 이용 상황, 관리 상태 등을 정확히 파악하기 어려웠습니다. 따라서 입찰 전 반드시 내부 상태를 면밀히 확인해야 합니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생이나 관리상의 문제를 야기할 수 있습니다.

6.2. 중복사건

동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 중복되어 진행되고 있습니다. 이는 권리 관계나 매각 진행 절차에 복잡성을 더할 수 있으므로, 입찰 전 관련 정보를 충분히 확인해야 합니다.

6.3. 임대관계 미확인

토지 및 건물 모두 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이고 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 잠재적인 점유자나 특이사항이 있을 수 있으므로 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 교방동에 위치한 단독주택으로, 교방초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 토지면적 108.00㎡, 건물면적 109.44㎡를 포함하며, 1988년에 건축되어 연식이 다소 있습니다.

교통 및 도로 여건은 보통 수준이며, 제2종일반주거지역으로 향후 개발 가능성도 일부 있습니다. 권리 분석상으로는 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정평가 당시 건물 내부 확인이 어려웠던 점과 중복 사건으로 인한 복잡성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 교방초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 일괄 매각으로 인한 토지 활용 가치: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지의 가치를 함께 고려한 투자 접근이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보는 본 단독주택과 용도 및 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보에서 제시된 면적당 가격대를 참고할 수는 있으나, 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되므로 단순 비교에는 한계가 있습니다.

현재 감정가는 179,204,540원입니다.

주변 시세 및 물건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준으로는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건은 감정평가 당시 내부 확인이 어려운 점, 연식 등을 감안하여, 입찰 예정 금액은 150,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 내부 상태 확인 후, 현 시세 조사, 그리고 권리 관계 및 인수 부담 등을 최종적으로 재검토하여 결정하시기를 바랍니다.

(참고: 위 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었습니다. 또한, 제시된 JSON 데이터는 본건과 직접적인 비교가 어려운 유사 유형의 주택 거래 사례이며, 본건의 정확한 시세 산정을 위해서는 별도의 전문적인 시세 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.