나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601125 [1] 대전광역시 유성구 덕명동 524 운암네오미아아파트 103동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솜 · 평가일 2026.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "유성CC" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 중 제6층 제602호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지가 서측으로 소로, 북동측으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

덕명동 524 :도시지역, 제3종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역 (2012-06-29)(덕명지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29) (덕송초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한밭대학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)(덕명지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -현장조사시 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도 및 인근 탐문조사 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경601125 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 524 운암네오미아아파트 103동 6층602호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 594,000,000원

토지면적: 81.90㎡ (약 24.78평)

건물면적: 134.42㎡ (약 40.66평)

토지지분: 81.9049㎡

건물지분: 134.42㎡

제시외 면적: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "유성CC" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통시됨.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

아파트단지가 서측으로 소로, 북동측으로 중로에 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지(덕명동 524)는 도시지역, 제3종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역 (2012-06-29)(덕명지구 도시개발사업)에 해당함.

소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있음.

가축사육제한구역, 상대보호구역(덕송초등학교, 한밭대학교)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 8월 25일 신한은행 근저당 (250,800,000원)

이후 설정된 권리(대신투자대부 근저당, 대신투자대부 임의경매)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 400,800,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

*주의: 임대 관계가 미상이므로, 현장 방문 시 실제 점유자 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등 주거 편의시설이 인근에 위치함.

유성CC가 인접해 있어 쾌적한 환경을 조성함.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 운암네오미아아파트

사용승인일: 2010년 5월 28일

총 동수: 8개동

총 세대수: 544세대

최고층: 23층, 최저층: 1층

총 주차 대수: 961대 (지하 자동 주차 863대, 옥외 자동 주차 98대)

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 중 제6층 제602호로서, 아파트로 이용 중임.

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 섀시 창호 등으로 마감되어 있음.

5.2. 설비 현황

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부는 건축물현황도 및 인근 탐문조사 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가되었으며, 임대관계가 미상임.

실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 확인이 필수적이며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 도시개발구역 지정

본건은 덕명지구 도시개발구역으로 지정되어 있어, 향후 주변 지역의 개발 계획 및 환경 변화 가능성이 있음. 이는 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 개발 진행 상황에 따라 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 덕명동에 위치한 운암네오미아아파트 단지 내 물건으로, 주거 지역으로서 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 단지 자체는 2010년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 적절한 주차 공간과 생활 편의 시설을 제공합니다. 교통 여건 또한 양호하며, 주변 환경도 주택 단지 및 근린 생활 시설로 구성되어 있어 생활하기에 편리합니다. 권리 분석상 소멸될 권리들이 많아 법적인 위험은 적으나, 임대 관계 미확인으로 인한 점유 및 인수 위험은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 도시개발구역 지정은 향후 지역 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 잠재 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구의 계획된 도시 개발 지역 내에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 주거 지역.

* 운암네오미아 아파트 단지는 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 594,000,000원입니다. 최근 2026년 3월 17일에 거래된 127.7㎡ 면적의 매물이 490,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건 134.42㎡의 현재 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 위 거래 사례를 바탕으로 산출한 ㎡당 단가(약 3,837,118원/㎡)를 적용하면, 본건의 예상 시장 가치는 약 515,897,839원 수준으로 추정됩니다. 감정가와 최근 시세의 차이를 고려하고, 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 감안하여, 520,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 본 입찰가는 시장 동향, 물건 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려한 초기 제안이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법적 검토 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.