나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601119 [1] 세종특별자치시 대평동 668 해들마을6단지 제판매시설-2동 1층비113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2026.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 대평동 소재 "대평초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물(2018년 6월 20일 사용승인) 1층비113호로서 외벽 : 판넬, 강화유리 등 마감. 내벽 : 인테리어 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 "공실"상태임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측, 북동축 등의 도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경601119 (1) 사건의 물건 보고서를 다음과 같이 작성합니다.

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경601119 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 대평동 668, 해들마을6단지 제판매시설-2동 1층 비113호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 441,000,000원

* 토지면적: 35.60㎡ (약 10.77평)

* 토지 지분: 35.5989㎡ (약 10.77평)

* 건물면적: 46.07㎡ (약 13.93평)

* 건물 지분: 46.0744㎡ (약 13.93평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOO (개인정보 비공개)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 2층 건물 (2018년 6월 20일 사용승인)

* 토지 이용 상태: 대체로 사다리형 토지이며, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 공부와의 차이: 해당 없음

1.2. 입지 조건

* 위치: 세종특별자치시 대평동에 위치하며, "대평초등학교" 북측 인근입니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 남서측 및 북동측 등의 도로에서 지하 주차장으로 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 물건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속해 있으며, 광로, 대로, 중로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 2018년 8월 20일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권 (채권액 390,000,000원)입니다.

* 경매 신청 채권자: 주식회사새마을금고자산관리회사 (임의경매, 채권액 354,109,634원)

* 등기부 채권 총액: 390,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (매각으로 소멸되지 않는 권리는 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 재확인해야 합니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 본 물건은 임대차 관계가 미상으로, 보증금 및 차임에 대한 정보가 확인되지 않았습니다. 이에 따라 임차인의 대항력 유무 및 명도 대상 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권 분석

* 주변 입지: 세종특별자치시 대평동의 해들마을 6단지 내에 위치한 근린상가입니다. 인근에 대규모 아파트 단지와 학교, 공원 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 현재 상태: 본 물건은 감정평가 시점을 기준으로 "공실" 상태입니다.

* 상권 특성: 배후 단지 내 주민들의 일상생활과 밀접한 업종(식당, 편의점, 병의원 등)에 적합한 상권입니다. 다만, 최근 세종시 전체적으로 상가 공실률이 높은 편이며, 특히 대평동 지역도 상권 공실 문제가 심각하다는 분석이 있습니다.

1.5. 생활 정보

* 주변 시설: 대평초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 건물 상태: 2018년 6월 20일에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 경보 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 입찰 후에도 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있으며, 장기 공실로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 명도 관련 불확실성: 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 경우, 해당 권리를 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. (실제 존재 여부 및 내용 확인 필요)

* 지역 상권 침체 우려: 세종시 전반적으로 높은 상가 공실률 문제가 지속되고 있어, 지역 상권 활성화가 더딜 경우 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시 대평동 대규모 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로서, 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 설비를 갖추고 있어 향후 활용 가능성이 있습니다.

그러나 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상인 점, 그리고 세종시 전체의 높은 상가 공실률 추세는 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 대평동 지역의 상권 침체 우려에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

성공적인 투자를 위해서는 해당 상가의 정확한 시세 파악, 잠재 임차인과의 임대 조건 협상, 명도 관련 위험 분석, 그리고 미소멸 권리(지상권 등)에 대한 철저한 재확인이 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 꾸준한 잠재 고객 확보 가능성이 높습니다.

* 편리한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 자산 가치를 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 441,000,000원

* 말소기준권리 채권 총액: 390,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건은 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상인 점, 그리고 지역 상권의 전반적인 침체 우려를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 상가의 최근 임대료 시세, 공실률, 향후 상권 전망 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 결정되지만, 본 건의 특수성을 감안하여 감정가의 70~80% 수준인 약 308,700,000원에서 352,800,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 철저한 사전 조사와 낙찰을 통한 수익률 분석을 기반으로 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.