나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31346 [1] 경기도 김포시 통진읍 고정리 353-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2026.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

김포시 통진읍 고정리 "고자뫼마을" 내 위치하는 토지와 건물로서 인근은 농지, 농가주택 및 소규모 공장 등이 혼재된 농촌지대임.

교통상황

본건까지 대중교통수단이 통행하지 아니하여 대중교통상황 다소 불편함 편임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 근린생활시설(공업용)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)(가축분뇨의; 관리 및 이용에 관한 법률), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설보호법), 토지거래에관한허가구역(외국인 등, 단독,다가구,아파트,연립,다세대. 2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

제시목록 외의 물건

철파이프조 천막 작업장 및 판넬조 비닐하우스 각1동 설치되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 준불연판넬지붕 제2종근린생활시설 2층 건물로서 외벽 : 판넬마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

공업용 및 공업기타 용도로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도 설비 설치되어 있음.

부합물 및 종물

철파이프조 천막 작업장 및 판넬조 비닐하우스 각1동 설치되어 있음.

공부와의 차이

철파이프조 천막 작업장 및 판넬조 비닐하우스 각1동의 제시 외 건물이 설치되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 건축물현황도에 의하면 지상에 본건 건물(가동)과 건물(나동)이 소재하나, 2022. 6. 14.가동, 나동 합병됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경31346 (1)

감정가: 1,258,564,400원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 더블유케이2406유동화전문유한회사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 통진읍 고정리 353-4

용도: 공장

토지 면적: 1222.00㎡ (약 370평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 432.24㎡ (약 131평)

건물 제시외 면적: 245.00㎡

총 건축 면적 (건축물대장상): 432.24㎡ (약 131평)

토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래허가구역

1.3. 주요 특징

일괄매각 대상: 토지, 건물, 제시외 건물 포함

주요 건물 구조: 일반철골구조 준불연판넬지붕 제2종근린생활시설 2층 건물

건물 사용 용도: 공업용 및 공업 기타 용도

제시외 물건: 철파이프조 천막 작업장 및 판넬조 비닐하우스 각 1동 설치되어 있음

건물 합병: 건축물현황도상 가동, 나동이 합병됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 고정리에 위치하며, "고자뫼마을" 내에 자리하고 있습니다. 주변은 농지, 농가주택 및 소규모 공장 등이 혼재된 농촌 지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 대중교통 수단이 통행하지 않아 대중교통 이용이 다소 불편한 편입니다. 차량 접근성은 동측으로 세로에 접해 있어 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역으로, 산업형 성장관리구역, 모든 축종 제한 구역(가축분뇨법), 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함됩니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래허가구역(2025.08.26-2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

소유권 변동 이력: 송석주(1990), 이복남(2008), 이재문(2021)

근저당권: 국민은행 (2023.05.25, 960,000,000원, 말소 기준 권리)

임의경매 개시: 더블유케이2406유동화전문유한회사 (2026.06.08, 960,000,000원, 말소)

건물 등기부 요약:

소유권 보존: 이재문 (2022.06.14)

근저당권: 국민은행 (2023.05.25, 960,000,000원, 말소 기준 권리)

임의경매 개시: 더블유케이2406유동화전문유한회사 (2026.06.08, 960,000,000원, 말소)

3.2. 말소 기준 권리

토지 및 건물 등기부상 말소 기준 권리는 2023년 5월 25일 접수된 국민은행의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 주식회사비추라

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2024-03-14

배당 신고일: 2026-07-20

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 임차인 관련 주의사항

주식회사비추라 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건지 주변에는 농지, 농가주택, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 대규모 산업단지나 상업시설은 확인되지 않으나, 김포시 통진읍 고정리 일대는 다양한 중소규모 제조업체들이 분포하고 있습니다. 예를 들어, 플라스틱 제품 제조업체, 금속 창호 및 구조물 제조업체, 조명장치 제조업체 등이 지역 내에 위치하고 있습니다. 이는 산업 활동이 이루어지고 있는 지역임을 시사합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건은 김포시 통진읍이라는 지역적 특성상, 주변의 개발 가능성과 함께 농촌 및 공업지대의 혼재 양상을 보입니다. 대중교통이 불편한 점은 단점으로 작용할 수 있으나, 공장 용도로서는 접근성 및 지리적 이점을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

인근에 대규모 상업 시설은 부족한 것으로 파악됩니다. 기본적인 편의 시설 및 생활 기반 시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

본 물건지의 직접적인 생활권 내에 대규모 교육 및 의료 시설 정보는 부족하며, 차량 이동이 필요한 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

물건 자체에 대해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

제시외 건물(천막 작업장, 비닐하우스)은 건축물대장에 등재되지 않은 부분이므로, 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

6.3. 가치 하락 리스크

대중교통 접근성이 낮다는 점은 향후 물건의 가치 상승에 다소 제약이 될 수 있습니다. 또한, 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 공장 지역의 특성상 유사 시설과의 거리 및 환경적 요인을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍에 위치한 공장 부지 및 건물로, 일괄매각 대상이며 제시외 건물까지 포함됩니다. 감정가는 12억 5천여만 원 수준입니다. 토지거래허가구역 및 군사보호구역 등 일부 제한 사항이 존재하며, 대중교통 이용이 다소 불편한 점은 아쉬운 부분입니다. 하지만, 토지 및 건물 면적이 적절하고, 현황상 공업용으로 이용 중이며, 주변에 중소규모 제조업체들이 분포하고 있어 산업 활동 지역으로서의 잠재력은 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능

* 공장 용도에 적합한 토지 및 건물 구조

* 주변 공업 지역 내에서의 활동 가능성

* 인수할 임차 보증금이 없어 명확한 권리 관계

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가, 물건의 현황, 법적 제한사항, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수되는 보증금이 0원이며, 감정가는 1,258,564,400원입니다. 입찰 시에는 상기 내용을 바탕으로 보수적인 접근을 권장하며, 현장 조사를 통해 건물 상태 및 제시외 물건의 처리 방안, 주변 시세 등을 면밀히 파악한 후 결정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.