나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31341 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 412-1 하이센스빌 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "송내역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 전철역(송내역)이 소재하는바 교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제5층 제508호로서 (사용승인일: 2003.07.03) 외 벽 : 석재마감. 내 벽 : 벽지마감으로 추정됨. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

업무시설임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 업무시설, 제1.2종근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 12미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(중동지구), 중로3류(폭12M~15M)(폭중로3-19) (접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(초록나무유치원(부천교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부천지원 2026타경31341 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 412-1 하이센스빌 5층508호

신주소: 경기도 부천시 원미구 부일로205번길 32 (상동)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트조, 지하4층/지상15층 건물 중 제5층 제508호

사용승인일: 2003년 07월 03일

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 3.84㎡ (약 1.16평)

건물면적: 27.24㎡ (약 8.24평)

전용면적 (최근 거래 JSON 기준): 30.67㎡ (약 9.27평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 70,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동, 송내역 북측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(송내역)이 소재하여 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로3류(폭12M~15M)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(초록나무유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)으로 지정되어 있으며, 해당 기간 내 매수 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2026년 6월 8일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정(채권액 106,185,534원)입니다.

등기부상 을구의 주택임차권(한국토지주택공사, 95,500,000원)은 말소 예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 1: LKHAGVASURENNAMUUN

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2026년 2월 25일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 잔금 납부 및 명도 시점에 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 2: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 95,500,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 21일

확정일자: 2022년 10월 31일

대항력: 없음

비고: 해당 임차권은 등기부상 말소 예정이며, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 및 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권등기 (다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)" 라는 특이사항이 있습니다. 이는 한국토지주택공사의 주택임차권이 말소 예정임에도 불구하고, SGI의 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 다만, LH 임차인은 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. LKHAGVASURENNAMUUN 임차인은 대항력이 있으나 보증금/차임이 0원이므로, 이 부분은 명도 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

송내역 인근의 준주거지역으로, 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 30.67㎡)의 하이센스빌 오피스텔 최근 거래 사례를 분석한 결과, 2025년 5월 4층 거래가 85,000,000원, 2026년 1월 6층 거래가 87,000,000원으로 확인되었습니다.

이는 평당 약 2,800,000원의 시세로 추정됩니다.

감정가 70,000,000원은 최근 실거래가 대비 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

송내역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 각종 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 공원 및 녹지 공간도 분포하고 있어 쾌적한 생활환경을 제공합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 및 유치원(초록나무유치원)이 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 LKHAGVASURENNAMUUN 존재 (보증금, 차임 0원). 임차인의 정확한 권리 내용 및 명도 협상에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

한국토지주택공사(LH) 임차인은 대항력이 없으나, 물건명세서의 '소멸되지 않는 권리' 언급과 SGI의 말소 동의 확약서 제출 등으로 인해 명확한 권리 관계 확인 및 명도 절차 진행에 주의가 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차를 준수해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으므로, 해당 조건이 본건 낙찰 후 인수되는 채권이나 명도 조건에 미치는 영향을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

송내역 역세권에 위치하여 교통 및 편의시설 이용이 우수합니다.

최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 신규 진입 시 시세차익 기대가 가능합니다.

주변으로 업무시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔로, 현재 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인과 'SGI 인수조건 변경' 등 다소 복잡한 권리 관계 및 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다.

현장 조사를 통해 임차인과의 협상 가능성 및 SGI와의 조건 변경 내용을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 70,000,000원 및 최근 실거래가 85,000,000원 ~ 87,000,000원을 고려하여 산정합니다.

권리 분석의 복잡성과 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

약 80,000,000원에서 83,000,000원 사이로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인 협상 상황, SGI 인수조건 변경 내용의 구체적인 파악 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.