나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61481 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층607호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 '지축역' 북동측 인근에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업 지대로 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지축역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층/지상9층 중 제6층 제607호로서 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 페인팅 마감 등, 창 호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 지하주차장설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 40m 내외, 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구), 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

대지권미등기이나 최저매각가격에 적정대지권 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61481 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층 607호 (신 주소: 경기도 고양시 덕양구 지축로 74)

용도: 근린상가

감정가: 247,000,000원

토지면적: 1355.20㎡ (약 409.77평)

건물면적: 40.60㎡ (약 12.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 지축동에 소재하며, 지하철 3호선 지축역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로, 주변 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 단지 앞으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 3호선 지축역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 단지는 북측으로 폭 약 40m, 남측으로 폭 약 15m의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (안양원예농업협동조합, 2022-12-12 접수)

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 집합건물 등기부 요약상 대부분의 권리가 말소 처리되었습니다.

* 총 등기부채권액: 617,235,444원

* 특이사항: 대지권 미등기 상태입니다. 그러나 물건명세서에 의하면, 감정평가 시 적정 대지권이 포함되어 평가되었으므로 최저매각가격 산정 시 이를 반영하였습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 지축지구 지구단위계획구역 내 일반상업지역에 속하며, 주변에 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

* 이용 현황: 본건은 현재 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 주변 상권 및 유동인구 등을 고려할 때 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로, 중로에 접하고 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 스라브지붕의 지하 3층/지상 9층 건물 중 제6층 제607호입니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 등의 용도로 건축되었으며, 현재는 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 지하주차장 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 구비되어 있어 생활 및 영업 활동에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 등기부상 대지권이 미등기 상태로, 소유권 이전 등기 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 감정평가에 적정 대지권이 포함되었으나, 이에 대한 명확한 인지와 준비가 요구됩니다.

* 임차인 현황 미상: 임대차 관계 및 임차인 정보가 명확하게 확인되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, "임대관계 등 미상임"이라는 기재로 미루어 볼 때, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자 발생 가능성에 대비할 필요가 있습니다.

* 공법상 제한: 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 미확인 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 해당 내용에 대한 구체적인 명시가 없어 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 지축역 인근 상업지역에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 등기부상 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 확인 결과 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리를 깨끗하게 승계받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

* 대지권 미등기 및 임차인 현황 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하나, 감정평가에 반영되었고 인수할 보증금이 없어 실질적인 권리 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 최소화한다면, 향후 가치 상승 잠재력이 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 상업지구 내 입지: 지축역과 인접하여 유동인구 및 배후 수요 확보가 용이하며, 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 근린상가로서 다양한 업종의 임차인을 유치하여 꾸준한 임대 수익을 확보할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 대지권 미등기 등의 특이사항으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 247,000,000원

* 최저매각가격: (제공된 정보로 최저매각가격 산출 불가. 일반적으로 감정가의 80% 내외에서 시작하나, 유찰 횟수에 따라 변동 가능.)

* 본 건의 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 197,600,000원 ~ 222,300,000원)을 입찰가 산정의 기준으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수할 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 80%~90% 수준에서 최저매각가격을 감안하여 경쟁률을 고려한 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

* 잠정적 입찰 희망가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원 (본 금액은 예시이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 유찰 횟수, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.