나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71185 [1] 경기도 양주시 덕계동 424-4 스타프라자주건축물제1동 1층 104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2026.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 덕산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 그 일대는 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 노선 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건 중 제1층 제104호로써, 외벽: 몰탈위 돌붙임 등 마감, 내벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 바닥: 바닥재 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용(제1종, 2종 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 지적상 다수의 도로에 접하며, 북서측으로 그 상태가 양호한 폭 35M 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(회천시가지)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 내, 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 본건은 이동이 용이한 구조의 시설물, 적치물, 집기, 가전 등은 평가하지 아니하였으니 경매 참여시 참고하시기 바람. 본건 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장 등 관련공부를 경매참여시 확인하시기 바람. 본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71185 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 424-4 스타프라자주건축물제1동 1층 104호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중)

감정가: 681,000,000원

토지면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

토지지분: 21.21㎡ (약 6.42평)

건물면적: 50.79㎡ (약 15.37평)

건물지분: 50.79㎡ (약 15.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOO (양주농업협동조합으로 확인됨)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 1층 104호

건축물대장상 주용도: 제1종근린생활시설, 기타 용도: 제1,2종근린생활시설

연면적: 9307.94㎡ (총 건물 면적)

총 대지 면적: 2371㎡

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 양주시 덕계동 424-4 (신주소: 평화로 1440) 스타프라자 주건축물제1동 1층 104호.

* 주위환경: 덕산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 노선 상가지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 지적상 다수의 도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 폭 35M 내외의 대로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지형상: 인접 필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 대로1류(폭 35~40m), 소로2류(폭 8~10m) 접함. 성장관리권역, 중점경관관리구역(회천시가지)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2, 2024년 7월 16일 접수된 양주농업협동조합의 근저당권(채권금액 538,800,000원)입니다.

* 소멸주의: 말소기준권리보다 선순위 권리 없이, 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 본건의 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 등기사항 요약:

* 갑2: 2016-11-18 소유권이전(매매) - 유상현

* 을2: 2024-07-16 근저당 - 양주농업협동조합 (말소기준권리)

* 갑4: 2026-01-27 압류 - 동작세무서장 (말소)

* 을4: 2026-05-29 근저당 - 이경자 (말소)

* 갑5: 2026-06-08 임의경매 - 양주농업협동조합 (말소)

* 갑6: 2026-08-05 압류 - 영등포구(서울특별시) (말소)

* 등기부채권 총액: 613,800,000원

1.4. 상권분석

* 상권 유형: 본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 제1종근린생활시설(소매점)으로, 주변에 공동주택 및 다른 근린생활시설이 혼재된 노선 상가지대입니다.

* 배후수요: 주변 아파트 단지들을 주요 배후 수요로 하고 있으며, 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 양호한 편입니다.

* 업종 분석: 스타프라자 건물은 다양한 근린생활시설 업종이 입점 가능한 구조로, 1층에는 소매점, 커피점, 이동통신점 등이, 2층에는 금융기관, 미용실 등이, 3-5층에는 병원, 학원, 휘트니스센터 등이 입점하기 적합할 것으로 보입니다.

* 지역 개발: 양주신도시는 옥정, 회천 지구의 개발과 더불어 GTX-C 노선 확정, 수도권 제2순환고속도로 개통 예정 등 교통망 개선 및 개발 호재가 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 덕산초등학교가 소재하며, 상업지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: 현재 임대 관계가 미상으로, 임차인이 존재할 경우 명도 협상 및 명도 소요 기간 발생 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력 유무 및 실제 보증금/차임 내용 등은 반드시 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 미상 권리(지상권): 등기사항에서 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리의 존재 여부, 범위, 권리 행사 내용 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공실 위험: 상권 내 경쟁 심화 또는 지역 경기 변동에 따라 공실이 발생할 위험이 있습니다.

* 향후 입주 물량: 양주시의 경우 향후 4년간 상당한 규모의 입주 물량이 예정되어 있어, 지역 전반의 주택 시장 및 상가 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 스타프라자 내 상가로, 일반상업지역 내 대로변에 위치하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 명확한 인수 사항은 없어 보이나, 임대차 관계의 미확인 및 '지상권'이라는 미상 권리의 존재 가능성에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 주변 개발 호재와 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권 형성이 기대되나, 향후 입주 물량 증가에 따른 잠재적 위험 요소도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지 조건: 대로변에 위치한 상업시설로, 가시성과 접근성이 우수합니다.

* 잠재력: 양주 신도시 개발 및 교통망 확충 등 지역 발전 호재와 연계한 상권 성장 가능성이 있습니다.

* 건물 특성: 스타프라자는 지역 내 대규모 상가로서 다양한 업종 유치가 가능하며, 1층 상가로서 고정 및 유동인구 확보에 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 681,000,000원의 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크(임대차, 미상 권리, 공실 등)에 대한 면밀한 재확인과 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.