나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50641 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 6층626호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2026.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 도시형생활주택, 다세대주택, 소형아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 근거리에 지하철 3호선, 6호 선, GTX-A '연신내역' 등이 소재하는 등 제반 대중 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 9층건 내 제6층 제626호로서 (사용승인일: 2018.01.25), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

아파트(도시형생활주택/원룸형)(침실/거실, 주방, 욕실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 설비, 스프링클러설비, 지하 자주식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서,아파트(도시형생활주택/원룸형), 판매시설, 근 린생활시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15m 내외, 남측으로 노폭 약 12m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(8층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도 :단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구 역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 서울보증보험 주식회사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 548번지에 소재한 (유)갈현상가 내 도시형생활주택 6층 626호입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50641 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

용도는 도시형생활주택(원룸형 아파트)이며, 건물 사용승인일은 2018년 1월 25일입니다.

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

토지 면적은 4.75㎡(약 1.44평)이며, 건물 면적은 16.77㎡(약 5.07평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 신청 채권자는 서 (서울보증보험)이며, 채권액은 160,206,026원입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 4층, 지상 9층 규모이며, 본건은 6층에 위치합니다. 건축물 표제부 기준 총 세대수는 129세대입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 548번지에 위치하며, "갈현1동주민센터" 동측 인근입니다.

주변은 주상복합건물, 도시형생활주택, 다세대주택, 소형아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 3호선, 6호선, GTX-A 노선인 '연신내역'이 있어 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 12월 29일자 은평구의 압류입니다.

경매 신청 채권자는 서울보증보험입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 10일

* 확정일자: 2022년 2월 9일

* 배당신고일자: 2024년 3월 22일

* 대항력: 없음

* 등기상 권리: 주택임차권(을1) - 말소 예정

매각 조건상, 임차인(LH) 및 주택임차권승계인 서울보증보험 주식회사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

본 경매로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 은평구 갈현동의 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변에 근린생활시설과 판매시설 등이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

지하철 3, 6호선 및 GTX-A 노선이 지나는 연신내역이 근거리에 있어 교통의 요충지로서 잠재력을 가지고 있습니다.

규제 사항으로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 외국인 등 대상, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 아파트 대상 (기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

이는 향후 매수인의 자격 및 용도에 따라 토지거래허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

5. 생활정보

본 물건은 갈현1동주민센터 인근에 위치하며, 상가와 주택이 혼재된 지역 특성상 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

연신내역(3, 6호선, GTX-A)이 근거리에 있어 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 매수 시 토지거래허가 절차를 준수해야 하며, 관련 절차 및 소요 시간을 충분히 고려해야 합니다. 현재 지정 기간이 2026년 12월 31일까지이므로, 매수 후 즉시 활용 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

SGI 인수조건 변경: 제공된 정보만으로는 구체적인 인수조건 변경 내용을 파악하기 어렵습니다. 경매 진행 과정에서 해당 조건의 상세 내용을 추가 확인하는 것이 필요합니다.

주변 환경 조사: 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 판단할 수 없습니다. 실제 현장 방문 및 건축물대장, 토지이용계획원 등을 통해 상세한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동의 도시형생활주택으로, 2018년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 연신내역 역세권이라는 장점과 더불어 주변 상업 및 주거 시설 이용이 편리합니다. 권리분석상 매수인이 인수할 권리나 임차 보증금은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수 시 허가 절차가 필수적이라는 점을 가장 유의해야 할 사항으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 3, 6호선 및 GTX-A 연신내역 이용이 편리하여 높은 투자가치를 지닙니다.

신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신식 건물로 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 환경 이용이 가능합니다.

소형 면적: 16.77㎡(약 5.07평)의 전용면적으로 1인 가구 임대 수요에 적합한 물건입니다.

시세 대비 잠재력: 감정가 1.2억원 대비, 추가적인 시세 조사를 통해 저평가 여부를 판단할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매/전월세 JSON 데이터는 본 건과 건물 유형 및 면적(46.47㎡ ~ 71.91㎡)이 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

본 건의 감정가는 120,000,000원이며, 건물 면적(16.77㎡) 기준 평당 약 715.5만원 수준입니다. JSON 데이터상 주변 유사 물건의 대략적인 평당가 추정치는 380만원 ~ 500만원 수준으로, 본 건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 본 물건의 정확한 시세 판단을 위해서는 (유)갈현상가 내 동일 또는 유사한 도시형생활주택의 최근 실거래가 및 주변 빌라/오피스텔의 최신 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

예상 입찰가 산정:

인수할 임차 보증금은 0원입니다.

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격, 허가 절차, 소요 시간 등을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 추가적인 시세 조사를 통해 합리적인 가격을 산정하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위는 감정가 대비 90% ~ 105% 수준인 108,000,000원 ~ 126,000,000원으로 제안합니다.

이는 추가 시세 조사를 통해 최신 시장 상황 및 경쟁 상황을 반영하여 최종 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.