나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5570 [1] 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 북서측 근거리에 지하철 5호선 "송정역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 벽돌 및 일부 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 자주식 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

강서구 공항동 675-9, 675-10 토지 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-21)(강서교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.),도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 유사물건의 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 675-9번지에 위치한 위하우스 제5층 제502호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경5570 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 283,000,000원입니다.

토지 면적은 16.66㎡(약 5.04평)이며, 건물 면적은 26.52㎡(약 8.02평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

건축물대장상 본 건물은 2021년 6월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 본건은 그중 5층 제502호에 해당합니다.

건축물대장상 공동주택으로 분류되며, 기타 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

건물 내에는 4대의 실내 주차 공간과 6대의 실외 주차 공간이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 유사한 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한, 북서측 근거리에 지하철 5호선 "송정역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 소재 건물 서측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>으로 지정되어 있어 공항 관련 규제를 받습니다.

또한, 과밀억제권역에 해당하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역)으로도 지정되어 있습니다.

주변에는 송정중학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정된 구역이 다수 존재합니다.

인근 지역은 김포국제공항과 인접해 있어 항공 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 갑5 (주택도시보증공사 가압류, 2023년 9월 8일 접수) 입니다.

을구 1번(주택임차권, 권리자: 심민구, 2023년 9월 19일 접수, 보증금 290,000,000원)은 말소기준권리보다 늦게 접수되었으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 등기부요약에서도 "인수"로 기재되어 있습니다. 따라서 매수인은 임차인 심민구에게 보증금 290,000,000원을 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 심민구

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-30

* 확정일자: 2021-07-07

* 배당신고일자: 2023-09-19

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 심민구는 대항력이 있으며, 보증금 290,000,000원을 인수해야 합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 이를 인수하게 됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (이는 을구 1번 주택임차권과는 별개로, 다른 채권 중 매수인이 인수하지 않는 금액의 합계를 의미할 수 있습니다. 임차인 심민구의 보증금 290,000,000원은 별도로 인수해야 하는 중요한 사항입니다.)

그 외 갑5(가압류), 갑7(압류), 갑9(압류), 갑10(강제경매) 등은 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 공항동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 주변에 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

지하철 5호선 송정역이 인근에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이를 통해 서울 주요 도심으로의 이동이 용이합니다.

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 쇼핑, 외식 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

공항 인근 지역의 특성상, 공항 종사자나 김포공항 이용객의 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 송정역이 북서측 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 다양한 노선 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 해결할 수 있으며, 대형마트나 병원 등은 차량 이용 시 접근 가능할 것으로 보입니다.

교육: 본건 북측 인근에 송정중학교가 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크는 대항력 있는 임차인 심민구에게 보증금 290,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(283,000,000원) 및 유사 물건 시세(약 220,000,000원)를 상회하는 금액으로, 매수인의 실질적인 금전적 부담이 매우 클 수 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있으며, 특히 공항 인근 지역으로 인한 항공 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있어 외국인 등의 토지 취득 시 허가를 받아야 합니다.

도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발 또는 용도 변경 등의 변수가 될 수 있습니다.

건물 이용 상태는 현재 도시형생활주택으로 이용 중이나, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (다만, 대항력 있는 임차인 심민구의 보증금은 290,000,000원으로 확인됩니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 송정역을 이용할 수 있다는 입지적 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 문제점은 290,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가 및 주변 실거래가보다 높은 금액이므로, 해당 보증금을 포함한 총 매입 비용이 상당한 부담이 될 수 있습니다. 공항 인근 지역의 특성상 소음 문제가 발생할 수 있으며, 복잡한 토지 이용 계획상의 규제도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 연도: 2021년 사용승인으로 비교적 신축 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 송정역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 강서구의 잠재력: 서울 강서구는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

간이 감정평가:

본건과 유사한 면적(약 8.22평)과 연식(2016년 준공)을 가진 주변 다세대 주택(아이디움, 2026년 7월 25일 거래, 220,000,000원)의 최근 실거래가를 참고할 때, 평당 가격은 약 26,763,000원(220,000,000원 / 8.22평)으로 산정됩니다.

본건의 면적(약 8.02평)에 이를 적용하면, 예상 시장 가치는 약 214,640,000원입니다.

예상 입찰가 산정:

본 건의 예상 입찰가는 유사 물건의 실거래가 및 본건의 면적을 기준으로 산정한 시장 가치 약 215,000,000원을 기준으로 합니다.

단, 본 건은 대항력 있는 임차인에게 290,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 중대한 위험 요인이 존재합니다. 따라서, 입찰 시에는 본건의 예상 입찰가 외에 인수되는 보증금 290,000,000원을 포함한 총 매입 비용이 시장 가치 대비 합리적인지 면밀히 검토해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 215,000,000원 선으로 제안하며, 총 지출 비용을 고려한 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.