나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101140 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 837-13 강남역와이즈플레이스 11층1111호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무한 · 평가일 2026.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 강남구 역삼동 소재 "역삼초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 및 신분당선 "강남역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제11층 제111호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

현장조사일 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비,난방설비,기계식 주차설비, 승강기설비 등 되어 있음.됨.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 가로장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 7미터, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

837-13 :도시지역 , 일반상업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역< 수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임 837-14 :도시지역 , 일반상업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역 (토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임 837-33 : 도시지역 , 일반상업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역< 수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경101140 (1) 서울중앙지방법원

서울특별시 강남구 역삼동 837-13 강남역와이즈플레이스 11층1111호

용도: 오피스텔

감정가: 245,000,000원

건물면적: 26.98㎡ (약 8.16평)

토지면적: 4.75㎡ (약 1.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2013년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울 강남구 역삼동 소재 "역삼초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에는 지하철 2호선 및 신분당선 "강남역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 7미터, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 부분이 있습니다.

* 주변 시설: 강남역 와이즈 플레이스 인근은 역세권 상업지구로 다양한 업무시설, 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있습니다. 검색 결과 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 2024카단504702 (갑10) 입니다.

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (임차인: 이승주)

* 보증금: 222,300,000원

* 전입일자: 2024-02-02

* 확정일자: 2024-01-10

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 갑10 (가압류-금강종합건설), 갑11 (가압류-중소기업은행), 갑12 (가압류-신한자산신탁), 갑13 (가압류-서울신용보증재단), 갑14 (강제경매-한국주택금융공사) 등의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액: 2,304,232,892원

4. 상권분석

* 지역 특성: 서울의 핵심 상업 및 업무 지구인 강남역 인근에 위치하여 유동인구가 매우 풍부합니다. 주변에 오피스 빌딩, 상업 시설, 주거 시설이 혼재되어 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 주요 시설: 지하철 2호선 및 신분당선 강남역을 중심으로 다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 특징: 2013년에 준공된 "강남역 와이즈 플레이스"는 비교적 신축에 속하며, 오피스텔과 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

* 임대수요: 강남이라는 입지적 장점과 지하철역 접근성으로 인해 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육환경: "역삼초등학교"가 인근에 위치하며, 주변 지역이 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 비교적 안정적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 강남역(2호선, 신분당선)을 도보로 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다. 버스 노선 또한 다양하게 구축되어 있습니다.

* 편의시설: 강남역 상권 내에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화, 의료 등 모든 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 을구 3번의 주택임차인 이승주 씨가 대항력을 가지고 있어, 보증금 222,300,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 상승시킵니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 2,304,232,892원으로 매우 높아, 채권자들의 경매 신청이 다수임을 알 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 인수 보증금: 감정가 245,000,000원 대비 인수해야 할 보증금이 222,300,000원으로, 낙찰 후 매수인의 실질적인 초기 투자 부담이 상당합니다.

* 토지이용계획상 제약: 일반상업지역 내에서도 건축물 최고 높이 제한, 토지거래계약허가구역 등의 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 명실상부한 대한민국 최고의 입지인 강남역 역세권에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 222,300,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 인수 보증금은 감정가를 상회할 가능성이 있으며, 철저한 권리 분석과 함께 인수 보증금을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 강남역(2호선, 신분당선)을 도보로 이용 가능하여 압도적인 교통 편의성을 자랑합니다.

* 우량 건물: 2013년 준공된 "강남역 와이즈 플레이스"는 건물 노후도가 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수요: 강남 지역의 지속적인 오피스텔 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(23.87㎡ ~ 26.98㎡)의 오피스텔 매매가는 190,000,000원 ~ 192,000,000원 수준으로 파악되었습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 222,300,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이 상당합니다. 따라서, 최종 매수인의 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장가를 초과하지 않도록 매우 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가: 245,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 약 190,000,000원 ~ 192,000,000원

* 인수 보증금: 222,300,000원

위 내용을 고려할 때, 본 건의 낙찰가는 감정가를 넘어서기 어렵습니다. 매수인의 총 부담액이 시장 가격과 유사하거나 그 이하가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가(매수인이 직접 지불하는 금액): 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 만약 130,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 부담액은 130,000,000원(낙찰가) + 222,300,000원(인수 보증금) = 352,300,000원이 됩니다.

* 만약 150,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 부담액은 150,000,000원(낙찰가) + 222,300,000원(인수 보증금) = 372,300,000원이 됩니다.

이는 최근 실거래가 평균 190,000,000원보다 높은 총 부담액이 될 수 있으므로, 본 물건은 입찰 시 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 전망 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.