나이스옥션 법원경매 속초 2025타경299 [3] 강원특별자치도 속초시 동명동 62 속초아이파크스위트 27층2711호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 동명동 소재 동명항 북서측 인근에 위치하며, 주위는 해안인근의 노선상가지대를 형성하고 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 용이하고, 인근 노선버스의 운행빈도와 정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물내 27층 2707호, 2709호, 2711호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석타일 등 내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 마감 등 창호 : PVC샷시입니다.

이용상태

[일련번호 1, 2, 3]생활숙박시설 객실로 이용중입니다.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 냉난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복4차선 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

속초 아이파크스위트호텔앤리조트 회사에서 위탁운영하는 생활 숙박 시설임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

2025타경299 (3)

1.2. 소재지

강원특별자치도 속초시 동명동 62, 속초아이파크스위트 27층 2711호

1.3. 용도

생활숙박시설 (숙박시설, 근린생활시설)

1.4. 건물정보

철근콘크리트구조, 27층 건물 내 27층

사용승인일: 2023년 3월 30일

1.5. 감정가

565,000,000원

1.6. 면적

토지 면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

건물 전용 면적: 72.20㎡ (약 21.84평)

건물 연면적: 38,405.08㎡ (약 11,617.7평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.9. 채권자

함OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치

강원특별자치도 속초시 동명동, 동명항 북서측 인근

2.2. 주변 환경

해안 인근 노선상가지대 형성, 동명항, 속초관광수산시장, 설악산 등 관광지 접근성 우수

2.3. 교통

차량 접근 용이, 인근 버스 정류장 위치하여 대중교통 이용 편리

2.4. 도로

본건 서측으로 왕복 4차선 도로에 접함

2.5. 토지 이용계획

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 2월 1일 접수된 함창새마을금고 근저당 (948,000,000원)

3.2. 총 등기부 채권액

1,505,848,570원

3.3. 말소 예정 권리

* 소유권이전1번신탁등기말소 (허운행)

* 근저당 (함창새마을금고) - 말소기준권리

* 가압류 (김길연, 국, 신한카드)

* 압류 (속초시)

* 임의경매 (함창) - 본 경매 사건

3.4. 인수되는 권리

없음. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 미상이며 실제 존치 여부는 확인 필요.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에 등록된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 그러나 "기타 참고사항(임대관례 및 기타)" 항목에 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 입지

동명항 인근에 위치하여 관광객 유치에 유리한 상업지역

4.2. 주변 시설

* 관광 명소: 동명항, 속초해수욕장, 속초관광수산시장, 설악산 등 접근성이 우수. 속초등대전망대, 영금정 등과도 근접.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오시설

현재 조사된 바로는 물건지 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해안 인근 지역으로 쾌적한 환경 기대.

5.2. 교통

차량 이용 시 속초 시내 및 주변 관광지로의 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

5.3. 생활 편의

상업지역에 속해 있어 마트, 식당 등 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.4. 건물 내부 시설

급배수 및 위생설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 냉난방설비 등 구비.

6. 잠재적 리스크

6.1. 운영 불확실성

본건은 속초아이파크스위트호텔앤리조트 회사에서 위탁 운영하는 생활 숙박 시설입니다. 따라서 운영사의 운영 능력, 수익성, 향후 위탁 계약 조건 변경 가능성 등 예측 불가능한 요소가 존재합니다.

6.2. 임대 관계 불명확

'임대관계는 미상'으로 기재되어 있어, 현재 공실 상태인지, 임차인이 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 조건 등이 불확실합니다. 이는 명도 진행 시 또는 향후 임대 수익 확보 시 불확실성 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 생활 숙박 시설 규제

일반 주택과 달리 법규, 세금, 관리 규정 등이 다를 수 있어 관련 법규 검토가 필수적입니다.

6.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.5. 등기부 채권 총액

총 채권액이 감정가보다 현저히 높아 채무자의 재정 상태가 좋지 않았음을 시사합니다.

7. 종합 의견

속초 동명항 인근의 준신축 생활 숙박 시설로, 관광 수요를 기반으로 한 투자 잠재력이 있습니다. 우수한 입지 조건과 양호한 건물 상태를 갖추고 있으나, 위탁 운영사의 운영 리스크와 불확실한 임대 관계, 소멸되지 않는 권리 가능성 등은 면밀한 사전 조사를 요구합니다. 잠재적 수익률과 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 해안 관광지 인근의 안정적인 수요 기대

* 상대적으로 신축인 건물(2023년 사용승인)로 인한 유지보수 부담 감소

* 생활 숙박 시설로서의 투자 수익형 부동산 활용 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현 시점에서는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가 565,000,000원에서 인수 보증금은 0원입니다. 생활 숙박 시설의 임대 수익률, 공실률, 위탁 운영사의 수수료 및 운영 성과, 향후 시장 전망, 그리고 소멸되지 않는 권리 가능성 등을 면밀히 분석하여 산정해야 합니다. 특히, 임대 관계 미상 및 미상인 지상권 관련 부분을 해소하기 위한 현장 조사 및 관련 업체(위탁운영사 등)와의 사전 접촉이 필수적입니다. 현장 답사 및 추가 정보 확인 후, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.